Rund um das Wohnungseigentum

Hausmann Hausverwaltung stellt das Immobilienurteil des Monats vor.

2012-02-11T09:55:00.001+01:00

Beschlüsse, die auf einer nicht ordnungsgemäß einberufenenWohnungseigentümerversammlung gefasst wurden, sind auf Anfechtung hin fürungültig zu erklären

Grundsätzlich obliegt das Recht zurEinberufung der Versammlung dem Verwalter oder dem Vorsitzenden desVerwaltungsbeirates. Ein Einberufungsmangel liegt vor, wenn die Eigentümerversammlungnicht an dem Versammlungsort durchgeführt wird, den die Wohnungseigentümer beider Einberufung der Eigentümerversammlung einvernehmlich festgelegt haben. Zueiner Änderung des Versammlungsorts sind einzelne Eigentümer nicht befugt. DieVerlegung des Versammlungsortes kann nur durch den Einberufungsberechtigtenerfolgen.

DerBundesgerichtshof (im Folgenden BGH) hatte sich im Rahmen einer Entscheidungvom 10.06.2011 (Az.: V ZR 222/10) mit der Frage zu befassen, ob Eigentümerberechtigt sind, den Ort einer Versammlung der Wohnungseigentümer eigenmächtigzu verlegen oder aber ob nach einer solchen Verlegung gefasste Beschlüsseaufgrund eines Einberufungsmangels auf Anfechtung hin für ungültig zu erklärensind.

DerEntscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Die Parteien sind dieMitglieder einer aus vier Wohnungseigentumseinheiten bestehenden Eigentümergemeinschaft,die keinen bestellten Verwalter hat. Die Parteien einigen sich zunächstschriftlich, im Januar 2009 in den Kanzleiräumen des Anwaltes der Kläger eineEigentümerversammlung unter Verzicht auf die formellen Einberufungsvoraussetzungenstattfinden zu lassen. Eine von den Klägern zunächst vorgeschlagene Tagesordnungwurde von den Beklagten um wesentliche Punkte erweitert. Auf die Person desVersammlungsleiters konnten sich die Parteien nicht einigen. Kurz danach sagtendie Kläger die vereinbarte Eigentümerversammlung wieder ab, da sie zukurzfristig über die Wünsche der Beklagten informiert worden waren und batendarum, dass Eigentümerversammlungen in Zukunft unter Beachtung der formellenVoraussetzungen einberufen werden sollen. Daraufhin teilten die Beklagten demAnwalt der Kläger mit, dass die Eigentümerversammlung dennoch durchgeführtwerde und sie diese in die Kanzlei des Beklagten zu 2.) verlegen würden, wennder vereinbarte Versammlungsraum nicht zur Verfügung gestellt werde. Da am Tagder ursprünglich anberaumten Eigentümerversammlung weder die Kläger noch ihrAnwalt am Versammlungsort anwesend waren und den Beklagten der Zutritt zu demursprünglichen Versammlungsraum verwehrt wurde, verlegten die Beklagten unterHinterlassung einer entsprechenden Mitteilung an die Kläger dieEigentümerversammlung in die einige Kilometer entfernten Kanzleiräume desBeklagten zu 2.). Dort fand eine halbe Stunde später eine Versammlung inAbwesenheit der Kläger statt. Die Kläger fochten daraufhin sämtliche im Rahmendieser Versammlung gefassten Beschlüsse allein aufgrund des vermeintlichformalen Mangels an.

DerBGH kam zu dem Ergebnis, dass die angegriffenen Beschlüsse für ungültig zuerklären waren, da sie auf einer nicht ordnungsgemäß einberufenenEigentümerversammlung gefasst wurden.

DerOrdnungsmäßigkeit der Einberufung stehe nach Auffassung des BGH zwar nicht entgegen,dass die Eigentümerversammlung durch die Wohnungseigentümer selbst einberufenwurde. Grundsätzlich obliege nämlich das Recht zur Einberufung derEigentümerversammlung gemäß § 24 Abs. 1 und 2 WEG dem Verwalter oder in denFällen des § 24 Abs. 3 WEG dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates. Ausnahmsweisekönnen aber auch die Eigentümer berechtigt sein, eine Eigentümerversammlungeinzuberufen, sofern die Einberufung einvernehmlich durch alle Wohnungseigentümererfolgt. So lag der Fall hier, da die Eigentümerversammlung mit schriftlichemEinvernehmen aller Wohnungseigentümer einberufen wurde.

DieEinberufung der Eigentümerversammlung sei auch nicht dadurch unwirksamgeworden, dass die Kläger die einberufene Versammlung abgesagt haben. Zwarkönne eine anberaumte Wohnungseigentümerversammlung vom jeweilig Einladendenwieder abgesetzt werden, die Kläger seien jedoch nicht befugt gewesen, die vonallen Wohnungseigentümern einvernehmlich einberufene Eigentümerversammlungabzusetzen. Für eine wirksame Absetzung hätte es vielmehr einereinvernehmlichen Vorgehensweise durch alle Wohnungseigentümer bedurft. Daranhabe sich im Ergebnis auch nichts dadurch geändert, dass sich dieWohnungseigentümer über ihre Anwälte auf die Durchführung einer Versammlunggeeinigt hatten. Dies könne nicht dahingehend verstanden werden, dass nach demWillen der Parteien die Wohnungseigentümerversammlung nur durchgeführt werdendürfe, wenn alle Eigentümer zur Versammlung erscheinen, und dass der einzelneEigentümer berechtigt sein sollte, die Versammlung abzusagen. Selbst für denFall, dass ein Wohnungseigentümer eine Teilnahme an einer so einberufenen Wohnungseigentümerversammlungabsagt, dürfe diese Versammlung gleichwohl durchgeführt werden.

EinEinberufungsmangel liege jedoch darin, dass die Eigentümerversammlung nicht andem Versammlungsort durchgeführt wurde, den die Wohnungseigentümer bei derEinberufung der Eigentümerversammlung einvernehmlich festgelegt haben, sonderndurch die Beklagten ohne Einverständnis der Kläger in die Kanzlei des Beklagtenzu 2.) verlegt wurde. Es könne dabei dahin gestellt bleiben, ob es sich bei derZusammenkunft in den Kanzleiräumen des Beklagten zu 2.) um eine neue Versammlunggehandelt habe, zu der eine erneute Einladung erforderlich gewesen wäre, oderob es sich um die Durchführung der bereits einberufenen Versammlung lediglichan einem anderen Versammlungsort gehandelt habe. Denn auch zu einer Änderungdes Versammlungsortes wären die Beklagten nach Auffassung des BGH nicht befugtgewesen. Ebenso wie die Auswahl des Versammlungsortes der zur Einberufungzuständigen Person obliege, könne die Verlegung des Versammlungsortes nur durchden Einberufungsberechtigten erfolgen. Da die Parteien die Eigentümerversammlunggemeinsam einberufen haben, hätten sie den Versammlungsort auch nur imgegenseitigen Einvernehmen ändern können.

EineBefugnis der Beklagten zur Verlegung des Versammlungsortes sei auch nicht etwadaraus gefolgt, dass die Kläger den Wohnungseigentümern unberechtigt denZutritt zum vereinbarten Versammlungsort verwehren ließen und deshalb dieeinberufene Versammlung dort nicht habe durchgeführt werden können. NachAuffassung des BGHs hätte das Verhalten der Kläger zwar unter Umständen zuSchadensersatzansprüchen bezüglich der vergeblich angereistenWohnungseigentümer führen können, es begründe jedoch nicht die Berechtigungnicht zur Einberufung berechtigter Personen, den Versammlungsort zu verlegen.Daran ändere auch der Umstand nichts, dass die Beklagten die Kläger einen Tagvor der Versammlung darauf hingewiesen hatten, die Versammlung werde in denBüroräumen des Beklagten zu 2.) stattfinden, wenn sie den Zutritt zu demvereinbarten Versammlungsort verweigern würden. Auch eine vorherige Informationder übrigen Wohnungseigentümer über die beabsichtigte Vorgehensweise begründekein Selbsthilferecht einzelner Wohnungseigentümer. Der BGH wies insoweitdaraufhin, dass die Beklagten entweder auf eine neue Vereinbarung hättenhinwirken oder sich vom Gericht gegebenenfalls im Wege einer einstweiligenVerfügung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung hätten ermächtigen lassenmüssen.

Zudemmüssen sich die Kläger im Hinblick auf ihr eigenes, zum Scheitern derEigentümerversammlung am vereinbarten Ort führendes Verhalten nicht nach Treueund Glauben so behandeln lassen, als läge kein Einberufungsmangel vor. Diesbegründete der BGH damit, dass die Vorgehensweise der Kläger von sachlichenGründen getragen gewesen sei. Der Zustimmung der Kläger zur Durchführung einerEigentümerversammlung unter Verzicht auf die formellenEinberufungsvoraussetzungen habe unausgesprochen die Erwartung zu Grundegelegen, dass man sich vorher auf eine Tagesordnung einigen werde. Zu einersolchen Einigung sei es jedoch nicht gekommen. Hinzu komme, dass auch über diePerson des Versammlungsleiters keine Einigung erzielt werden konnte, wobei essich nach Auffassung des BGHs auch nicht lediglich um einen unwesentlichenNebenaspekt gehandelt habe. In Anbetracht des angespannten Verhältnisses zwischenden Parteien komme der Frage, ob die Leitung der Versammlung – denVorstellungen der Beklagten entsprechend – durch den Beklagten zu 2.) erfolgenoder ob dies ein Dritter übernehmen solle, erhebliche Bedeutung zu. Angesichtsdieser veränderten Umstände könne den Klägern nicht der Vorwurf einestreuwidrigen Verhaltens gemacht werden, wenn sie nun doch auf der Einberufungeiner Eigentümerversammlung unter Beachtung der formellen Voraussetzungenbestehen würden und die Durchführung der vereinbarten Eigentümerversammlung zuverhindern versuchten.

Aufdie Frage, ob der festgestellte Einberufungsmangel kausal für die erfolgteBeschlussfassung war, kam es im vorliegenden Fall nicht an, da die Parteienhierüber nicht stritten. Diesbezüglich ist anzumerken, dass von derUrsächlichkeit eines Einberufungsmangels grundsätzlich so lange auszugehen ist,bis das Gegenteil zweifelsfrei festgestellt wird. Die Kausalität wird daher grundsätzlichvermutet.

DiesEntscheidung zeigt einmal mehr, dass es von großer Relevanz ist, auf formelleAspekte bei der Einladung zu einer Versammlung der Wohnungseigentümer zuachten, um nicht eine Ungültigerklärung auf Anfechtung hin allein aufgrundformaler Mängel zu riskieren.

RechtsanwaltNico Franck

Fachanwaltfür Miet- und Wohnungseigentumsrecht

LorenzRechtsanwälte

WellingsbüttlerWeg 160-162

22391Hamburg

Tel:040 / 600 00 90

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Die Gebäudesanierung: Zu teuer für Mieter und Vermieter? Wir müssen aufpassen, dass es bezahlbar bleibt!

2012-01-15T18:57:00.003+01:00

Steigende Energiepreise, endliche Ressourcen und ehrgeizige Klimaziele erregen die Gemüter. Doch wir können uns an den Problemen nicht vorbeimogeln und auch keinen anderen zum Sündenbock machen. Wer verantwortlich denkt, muss jetzt auch verantwortungsvoll handeln.

Auf viele Bundesbürger kommen in diesem Jahr wieder höhere Energiekosten zu. Nach einer aktuellen Analyse des unabhängigen Verbraucherportals toptarif.de haben bisher 139 Stromversorger konkrete Strompreiserhöhungen für 2012 von bis zu 14,6 Prozent angekündigt. Für Gaskunden steigen die Preise bei mindestens 83 Unternehmen im Januar und Februar um bis zu 21,8 Prozent. Die steigenden Preise sind aber nur die sichtbaren und schmerzhaften Auswirkungen des jahrzehntelangen sorglosen Umgangs mit Energie. „Das Umdenken hat gerade erst begonnen“, stellt Thorsten Hausmann von der Hausmann Hausverwaltun g fest. „Das kann ich bei den jetzt wieder anstehenden Eigentümerversammlungen regelmäßig beobachten.“

Die Bundesregierung verfolgt ehrgeizige energie- und klimapolitischen Ziele. Dadurch werden die privaten Haushalte milliardenschwer belastet, hat die erste Shell Hauswärme-Studie ergeben, die in Zusammenarbeit mit dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) Fakten Trends und Perspektiven erstellt hat. Die rund 40 Mio. privaten Haushalte in Deutschland verbrauchen etwa 28,5 Prozent der Energie. Da bis 2030 nur etwa 16 Prozent der gesamten Wohnfläche erneuert werden, muss der Wohnungsbestand energetisch saniert werden. Wird die jährliche Sanierungsrate von jetzt einem auf zwei Prozent des gesamten Gebäudebestandes verdoppelt, müssten bis 2030 rund 750 Milliarden Euro investiert werden. Dadurch könnte der Energieverbrauch um bis zu 40 Prozent und die Treibhausgasemissionen würden um bis zu 44 Prozent sinken. Das Ziel der Bundesregierung ist eine Senkung der Klimagase um 40 Prozent – allerdings schon bis 2020! Es wird also eng.

Gleichzeitig gibt es weniger Fördergeld von der KfW. Wer im Jahr 2012 eine Solar-strom-anlage installiert, bekommt für den produzierten Strom 15 Prozent weniger Geld als bisher. Die Netzbetreiber zahlen für jede Kilowatt-stunde (kWh), die sie ins öffent-liche Netz einspeisen, statt wie bisher 28,74 Cent nur noch 24,43 Cent. Das Programm Energetisch Sanieren wird jedoch mindestens bis 2014 fortgesetzt. Bodo Staab von heizkostenfuchs.de ergänzt, dass neben der Reduzierung beim Solar-Strom auch die Fördersätze für Solar-Wärme gesenkt werden: „Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) senkt die Förderung pro Quadratmeter Sonnenkollektor von 120 Euro auf 90 Euro. Auch der Kessel-Modernisierungsbonus wird gesenkt. Diesen erhalten alle, die parallel zum Einbau einer Solar-Wärme-Anlage auch noch den alten Kessel sanieren. Hierfür gibt es 2012 noch 500 Euro statt 600 Euro“.

Der Bund stellt jähr-lich 1,5 Milliarden Euro für Darlehen und Zuschüsse bereit. Die Förderung kann also bei weitem nicht ausgleichen, was an Belastungen auf Immobilieneigentümer zukommt – besonders, wenn man bedenkt, dass die Wohnungskaltmieten nach Auskunft von Haus & Grund mit den Steigerungen der Verbraucherpreise in den vergangenen 15 Jahren nicht Schritt halten konnten.

Woher also soll das Geld für die dringend notwendigen Sanierungen kommen? Unser ganzes Wirtschaftssystem ist darauf ausgerichtet, dass Investitionen sich lohnen müssen. Anderenfalls gerät der Einzelne ins Hintertreffen. Doch Investitionen in Energiesparmaßnahmen lohnen sich bei weitem nicht so sehr, wie die meisten anderen Anlagen. Kein Wunder also, dass viele zögerlich reagieren. Dabei ist keine Zeit zu verlieren. „Vielleicht ist es hilfreich, über das Wort lohnend nachzudenken“, sagt Thorsten Hausmann. „Was lohnt sich denn mehr – der bessere Zinssatz einer Geldanlage oder eine lebenswerte zukunftsfähige Umwelt? Gewiss, so zu denken ist noch ungewohnt, aber die Bedeutung von Geld wird immer mehr verschwinden, die Bedeutung einer lebensdienlichen Welt dagegen ständig steigen.“

Dazu passt abschließend das Zitat von George Bernard Shaw: „Die vernünftigen Menschen passen sich der Welt an; die unvernünftigen versuchen, sie zu verändern. Deshalb hängt aller Fortschritt von den Unvernünftigen ab.“

ThorstenHausmann

Geschäftsführerund Pressesprecher

HausmannHausverwaltung GmbH

http://www.Hausmann-Immobilien.info

info@Hausmann-Hausverwaltung.de

Telefon:040/ 529 40 80 Fax: 040/5293276

2011-12-03T17:32:00.001+01:00

Persönliche Einladungfür die WEG - Verwaltungsbeiräte

der Hausmann Hausverwaltung GmbH und für Gäste

Nachder erfolgreichen Auftaktveranstaltung im Januar 2011 möchten wir Sie herzlichzur Veranstaltung des

„Hausmann – WEG – Forum“

einladen.

DieseVeranstaltung verknüpfen wir mit einem kleinen Neujahrsempfang fürSie als unsere Verwaltungsbeiräte, und einem Vortrag desFachanwalts für Wohnungseigentumsrecht, Herrn Rechtsanwalt Nico Franck.

Die Veranstaltung findetstatt am:

Dienstag, den 10. Januar 2012 um 18Uhr

im Museum für Völkerkunde(Großer Hörsaal)

Rothenbaumchaussee 64, 20148 Hamburg

18:00 Uhr: Empfang bei Sekt und anderen Getränken. Ihrepersönliche Objektbetreuer und die Geschäftsleitung möchten mit Ihnen auf das„Neue Jahr 2012“ anstoßen.

18:30 Uhr: Begrüßung durch die Geschäftsführerin FraukeFölster mit einem Impulsvortrag zu aktuellen Thema: „Umsetzung/Beschlussfassung/rechtliche Konsequenzen bei derUmsetzung der Novelle der Trinkwasserverordnung

18:45 Uhr: Informationen für Verwaltungsbeiräte durch denRechtsanwalt Nico Franck zum Thema „Beschlussfassung zur Wartung, weiterenMaßnahmen, Austausch Bleileitung im Jahr 2013“ mit ausreichend Zeit fürIhre Fragen.

19:45 Uhr: Schlusswortdes Geschäftsführers Thorsten Hausmann.

Endeder Veranstaltung ca. um 20:00 Uhr.

Bitte melden Sie sich telefonisch unter 040/5293080 an oder teilen Sie uns Ihre Teilnahme per eMail mit: info@Hausmann-Hausverwaltung.de

Weitere Informationen auf der Webseite für Verwaltungsbeiräte:
http://www.WEG-Verwaltungsbeirat.de

Neue BGH - Urteile zum Wohnungseigentumsrecht soeben veröffentlicht

2011-09-05T16:11:00.001+02:00

Soeben veröffentlicht: 5 neue Immobilienurteile, darunter das Urteil des Monats September 2011:
http://www.immobilien-gerichtsurteile.de/

Nicht jede Änderung des Verteilerschlüssels ist rechtens

2011-06-26T17:31:00.001+02:00

Der BGH hat für Wohnungseigentümergemeinschaften, die den Verteilerschlüssel ändern wollen, ein aktuelles gerichtsurteil veröffentlicht.

Den Kommentar dazu Finden Sie auf dieser Webseite:

http://www.immobilien-gerichtsurteile.de/Der_Gestaltungspielraum_im_Rahmen_der_Beschlusskompetenz_nach_WEG

Rückfragen gerne an info@hausmann-hausverwaltung.de

Ihr Thorsten Hausmann

Eigentümer können die Installation von Rauchwarnmelder beschließen

2011-05-09T12:05:00.002+02:00

Wohnungseigentümer können mehrheitlich die Installation von Rauchwarnmelder durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen

Die öffentlich-rechtliche Pflicht zur Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern, bei denen es sich um Zubehör im Sinne von § 97 BGB handelt, kann als gemeinschaftsbezogene Pflicht gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG durch die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen werden.

Das Landgericht Hamburg hatte sich im Rahmen einer Entscheidung vom 02.03.2011 (Az.: 318 S 193/10) unter anderem mit der Frage zu befassen, ob Wohnungseigentümer mehrheitlich die Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern beschließen können.

Im Rahmen einer ordentlichen Versammlung der Wohnungseigentümer im Mai 2009 wurde mehrheitlich folgender Beschluss gefasst:

„Einbau und Betrieb von Rauchwarnmeldern in allen Schlafräumen, Kinderzimmern und Wohnungsfluren auf Kosten der Gemeinschaft und Abrechnung der Kosten nach der Anzahl der eingebauten Melder je Wohnung:

Der Verwalter erläutert den TOP. Nach ausführlicher Erörterung wurde bei 1274 Nein-Stimmen und 316 Enthaltungen mit 4262 Ja-Stimmen der Einbau und Betrieb von Rauchwarnmeldern in und die Abrechnung der Kosten nach der Anzahl der eingebauten Melder je Wohnung allen Schlafräumen, Kinderzimmern und Wohnungsfluren auf Kosten der Gemeinschaft mehrheitlich beschlossen.“

Das Amtsgericht hatte erstinstanzlich entschieden, dass dieser Beschluss nichtig sei. Das Amtsgericht hat dies damit begründet, dass eine absolute Beschlussunzuständigkeit der Eigentümerversammlung vorgelegen habe. Nach der doch recht exklusiven Auffassung des Amtsgerichtes sollen Rauchwarnmelder entgegen verbreiteter Ansicht nicht nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören, da sie nicht dem Schutz anderer Eigentümer oder dem Bestand des Gebäudes dienen. Zweck sei vielmehr, anwesende Personen zur Flucht zu bewegen.

Die Möglichkeit, dass ein auf diese Weise gewarnter Bewohner im Brandfall weiteres veranlassen würde, sei lediglich ein Reflex, da das Gerät dies nicht sicherstellen könne. Im Übrigen seien ordnungspflichtig im Sinne von § 45 Abs. 6 HBauO die einzelnen Wohnungseigentümer, nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, da die Vorschrift Anforderungen an Wohnungen und nicht an Gebäuden regele. Diese Entscheidung hat für einige Rechtsunsicherheit gesorgt.

Das Landgericht hat diese Rechtsunsicherheit – zumindest zu einem Teil – beseitigt, indem es zu dem zutreffenden Ergebnis gelangt, dass der gefasste Beschluss über den Einbau und Betrieb von Rauchwarnmeldern nicht nichtig ist.

Begründet wurde dies damit, dass der Eigentümerversammlung insbesondere nicht die Beschlusskompetenz für den Einbau und Betrieb von Rauchwarnmeldern in Wohnungen fehle, weil es sich dabei um einen Eingriff in das Sondereigentum handele. Nichtig wegen absoluter Beschlussunzuständigkeit seien Beschlüsse, die ausschließlich in die individuelle Rechtszuständigkeit einzelner Wohnungseigentümer eingreifen, ohne eine gemeinschaftliche Angelegenheit, insbesondere gemeinschaftsbezogene Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer zu regeln. Dies sei der Fall, wenn durch den Mehrheitsbeschluss in das Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers eingegriffen werde. Ein solcher Fall liege bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern aber nicht vor.

Das Landgericht schloss sich diesbezüglich der Auffassung an, dass es sich bei Rauchwarnmeldern nicht um wesentliche Bestandteile des Gebäudes handele und diese damit nicht sondereigentumsfähig seien. Bei den Rauchwarnmeldern handele es sich lediglich um Zubehör im Sinne des § 97 BGB, da es sich nicht um Bestandteile handele, ohne die das Gebäude nach der Verkehrsanschauung noch nicht fertig gestellt sei, weil sie dem Baukörper weder besonders angepasst seien und mit ihm eine Einheit bilden noch dem Gebäude ein besonderes Gepräge oder eine besondere Eigenart geben würden. Vielmehr werden Rauchwarnmelder üblicherweise nicht dem Gebäude angepasst und bilden mit diesem keine Einheit, da sie zerstörungsfrei und ohne weiteres demontiert werden können. Daher kann nach Auffassung des Landgerichts die Frage der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung für den Einbau und den Betrieb von Rauchwarnmeldern im Bereich des Sondereigentums nicht über die sachenrechtliche Zuordnung gelöst werden.

Dabei ließ das Landgericht leider die Frage offen, ob es sich bei Rauchwarnmeldern gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend um Gemeinschaftseigentum handelt. Diese Frage wird von der überwiegenden Meinung bejaht, da Rauchwarnmelder für die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind.

Nach Auffassung des Landgerichts ist es aber völlig unabhängig von der Frage der sachenrechtlichen Zuordnung so, dass die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 WEG bestehe. Bei dem Einbau der Rauchwarnmelder handele es sich um die Erfüllung gemeinschaftsbezogener Pflichten oder sonstiger Pflichten, die gemeinschaftlich zu erfüllen seien. Um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht handele es sich immer dann, wenn diese die Wohnungseigentümer gemeinsam auf Grund ihrer Mitberechtigung am gemeinschaftlichen Eigentum treffte. Hierzu gehören auch die Aufrechterhaltung der Verkehrssicherungspflicht auf dem gemeinschaftlichen Grundstück sowie die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Pflichten zur Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern. Denn bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern handele es sich nach Auffassung des Landgerichts um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht.

Das Landgericht teilte auch nicht die Auffassung des Amtsgerichtes, dass der Adressat der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern die einzelnen Wohnungseigentümer seien. Vielmehr sei in § 45 Abs. 6 HBauO nicht ausdrücklich genannt, wer zum Einbau von Rauchwarnmeldern verpflichtet sei. Normadressat der Landesbauordnung sei in der Regel der Bauherr bzw. der Grundeigentümer. Eigentümer des Gebäudes sind daher die Wohnungseigentümer und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, so dass sich die öffentlich-rechtliche Vorschrift nicht an den Verband sondern an die Wohnungseigentümer richte. Damit werde jedoch nach Auffassung des Landgerichts nicht jeder Wohnungseigentümer für sich angesprochen. Vielmehr haben die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit für die Ausstattung des Gebäudes mit Rauchwarnmeldern zu sorgen.

Demnach handele es sich nach der Auffassung des Landgerichts bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern um eine sonstige Pflicht im Sinne von § 10 Abs. 6 S. 3 2. Variante WEG, die gemeinschaftlich erfüllt werden könne. Den Wohnungseigentümern sei insoweit ein Entscheidungsspielraum eingeräumt, ob die Gemeinschaft öffentlich-rechtliche Pflichten aller Wohnungseigentümer übernehme. Da Rauchwarnmelder sonderrechtsfähig seien, das heißt nicht im Eigentum des Sondereigentümers stehen müssen, sondern auch im Eigentum des Verbands stehen können, dürfe die öffentlich-rechtliche Pflicht der Eigentümer, die Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten, jedenfalls auch durch die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit erfüllt werden.

Nach Auffassung des Landgerichts stelle dies auch keinen unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum dar, da es im Wohnungseigentumsrecht nicht ungewöhnlich sei, dass sich Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers befinde. Dies sei beispielsweise bei Kaltwasserzählern und Thermostatventilen von Heizungen ebenso der Fall. Da es zudem zu den Obliegenheiten des Versicherungsnehmers gehöre, die öffentlich-rechtlichen Vorschriften über den Brandschutz einzuhalten, entspräche es grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft den Einbau und auch die Wartung der Brandwarnmelder durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehe.

In dem zu entscheidenden Fall war der gefasste Beschluss daher nicht nichtig, jedoch auf Grund anderer Mängel nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend. Das Landgericht hat den Beschluss für ungültig erklärt, weil er inhaltlich zu unbestimmt war. Der Beschluss ließ nicht erkennen, welcher Anbieter auf der Grundlage welchen Angebots mit dem Einbau und der Wartung der Rauchwarnmelder beauftragt werden sollte. Darüber hinaus ließ er die Höhe der Kosten nicht erkennen und wies keine Regelung auf, wie die Kosten aufgebracht werden sollen (z. B. aus der Rücklage oder durch eine Sonderumlage). Da es sich erkennbar auch nicht um einen Grundbeschluss handelte, hinsichtlich der Rauchwarnmelder gemeinschaftlich vorgehen zu wollen, musste der Beschluss für ungültig erklärt werden. Aus diesem Grund konnte das Landgericht leider auch offen lassen, ob ein Beschluss über den Einbau und den Betrieb von Rauchwarnmeldern nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn er auf die Interessen derjenigen Sondereigentümer Rücksicht nimmt, die ihre Wohnungen bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben.

Zusammenfassend ist daher festzustellen, dass das Landgericht zumindest für Hamburger Wohnungseigentümer klargestellt hat, dass eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer besteht, durch die Gemeinschaft Rauchwarnmelder installieren und auch warten zu lassen.

Die Frage, inwieweit die Interessen von Wohnungseigentümern zu berücksichtigen sind, die bereits zuvor selbsttätig Rauchwarnmelder installiert haben, ist aber offen geblieben. Insoweit besteht also weiterhin eine gewisse Rechtsunsicherheit. Zudem ist zu berücksichtigen, dass die Frage, ob die Eigentümerversammlung über die Beschlusskompetenz für den Einbau und den Betrieb von Rauchwarnmeldern verfügt, höchstrichterlich noch nicht entschieden ist. Das Landgericht hat die Revision nicht zugelassen, da diese Frage zwar von allgemeiner Bedeutung war, der Beschluss aber ohnehin nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hat. Die Frage der Beschlusskompetenz war daher nicht entscheidungserheblich, da der Beschluss entweder nichtig oder aber zumindest ungültig gewesen ist. Wie der Bundesgerichtshof Rauchwarnmelder rechtlich einordnet, ist daher weiterhin nicht abschließend geklärt.

Rechtsanwalt Nico Franck
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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YouTube Interview zur neuen Form d.WEG-Jahresabrechnung

2011-02-17T19:07:00.002+01:00

Rechtsanwalt Sebastian Kroll setzt sich in einem sehr interessanten Interview mit der Thematik der vom BGH vorgeschriebenen Form der Jahresabrechnungen für Wohnungseigentümergemeinschaften auseinander>:

http://www.youtube.com/user/HausmannImmobilienTV#p/a/DB6B425D01A0FF40/0/FPvAht6BpGQ

Für Rückfragen steht Ihnen sowohl RA Sebastian Kroll als auch ich zur Verfügung.

Ihr
Thorsten Hausmann

Wann ist eine energetische Sanierungsmaßnahme wirtschaftlich?

2011-02-16T14:37:00.002+01:00

Ich lade Sie ein den 5.Teil des Interview zur energetischen Gebäudeinstandhaltung sich anzuhören.

Thema ist: Nachhaltigkeit muss wirtschaftlich und bezahlbar sein!

http://www.youtube.com/user/hausmannimmobilientv

Auch die vier vorherigen Interviews befassen sich mit diesem Thema.
Ihr Thorsten Hausmann

Wohnungseigentumsrecht: Treuhänderisch gehaltene Sondernutzungsrechte an Stellplätzen

2011-02-03T10:18:00.002+01:00

Ein Bauträger verkauft seine letzte Wohnung. Mit dieser Wohnung sind Sondernutzungsrechte an 10 Stellplätzen verbunden, die noch nicht veräußert werden konnten. In der Teilungserklärung wird per Nachtrag vereinbart, dass der Käufer die Sondernutzungsrechte an den Stellplätzen für den Bauträger treuhänderisch verwaltet. Der Bauträger darf sie veräußern und auch anderen Wohneinheiten zuordnen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat eine titulierte Forderung gegen den Bauträger und will vollstrecken. Der BGH gestattet dies, soweit sich die Pfändung auf die sich aus dem Treuhandverhältnis ergebenden Ansprüche des Bauträgers gegen den Käufer (=Treuhänder) bezieht.

Dazu gehören Ansprüche auf Zahlung der Überschüsse aus der Verwaltung der Stellplätze und Abtretung von Forderungen gegen etwaige Stellplatzmieter. Gepfändet werden können zudem die Verwaltungsrechte, also die Ansprüche auf Ausgabe oder Übertragung der Sondernutzungsrechte und deren Neuzuordnung. Die Sondernutzungsrechte an sich können dagegen nicht gepfändet werden, denn diese gehören dem Käufer. Die spannende Frage, ob und wie eine Verwertung der gepfändeten Ansprüche erfolgen kann, wurde nicht entschieden.

Praxistipp
Vorgenannte Konstellation ermöglicht es dem Bauträger auch nach Abverkauf der letzten Wohnung Einfluss auf die Veräußerung von Sondernutzungsrechten zu nehmen bzw. daraus Nutzen zu ziehen. Nicht selten schuldet aber der ausgeschiedene Bauträger der Gemeinschaft noch Geld. Liegt ein entsprechendes Urteil (Titel) vor, kann die Gemeinschaft die dem Bauträger aus einem Treuhandverhältnis zustehenden Rechte pfänden. Dazu bedarf es keines Titels gegen den Treuhänder, weil es sich um Ansprüche des Bauträgers handelt, die gepfändet werden. Wichtig ist jedoch die Klarstellung, dass Gegenstand der Pfändung nicht die Sondernutzungsrechte an den Stellplätzen sind, sondern allein die Ansprüche des Bauträgers gegen den Wohnungseigentümer aus dem zwischen diesen bestehenden Treuhandverhältnis über die Stellplätze.

Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Beschluss vom 22. April 2010, VII ZB 15/09 - www.bundesgerichtshof.de

Guter Rat für Wohnungseigentümer und Verwaltungsbeiräte

2011-01-22T12:00:00.000+01:00

Was tut eigentlich der Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft? Kann das jeder werden? Welche Vor- und Nachteile sind mit diesem Amt verbunden?
Die Eigentumswohnung ist in Deutschland die am weitesten verbreitete Form von Immobilieneigentum. Besonders nach der Reform des Wohnungseigentumsrechtes im Jahr 2007 sind die Vorteile dieser Wohnform noch deutlicher geworden.

Doch manch ein Eigentümer staunt über den Umfang der gesetzlichen Regelungen, die dafür sorgen, dass das Zusammenleben gut funktioniert. „Besonders viel Unklarheit herrscht über die Funktion des Verwaltungsbeirates.“ Das erfährt Thorsten Hausmann von der gleichnamigen Hausverwaltung aus Hamburg und Norderstedt bei seiner täglichen Arbeit immer wieder. „Weil dieses Amt wichtig ist und der Gemeinschaft einen wesentlichen Vorteil verschafft, haben meine Mitarbeiter in der Vergangenheit immer wieder jede Menge Aufklärungsarbeit leisten müssen.“ Daraus hat sich die Idee entwickelt, einen grundlegenden Leitfaden anzubieten, der den Eigentümern eine sichere Wissensbasis bietet.

Zusammen mit den Rechtsanwälten Sebastian Kroll und Matthias W. Kroll hat Thorsten Hausmann nun bereits in dritter Auflage den Ratgeber „Der Verwaltungsbeirat – Aufgaben und Möglichkeiten“ als Broschüre herausgegeben. Darin wird auf rund 24 Seiten kompetent und leicht verständlich erklärt, welche Aufgaben, Rechte und Pflichten mit dem Amt verbunden sind, welches Haftungsrisiko besteht und worin die Vorteile bestehen. Das Heft erläutert die Stellung des Beirates zu den anderen Organen der Gemeinschaft, beschreibt Wahl, Vorsitz und Amtsdauer, sowie Tätigkeiten und Berechtigungen. Es ist besonders denjenigen zu empfehlen, die schon einmal daran gedacht haben, ein solches Amt zu übernehmen, die bereits als Beirat arbeiten oder die Aufgaben des Verwaltungsbeirates einfach besser verstehen wollen.
Die Hausmann Hausverwaltung GmbH hat sich entschlossen, diesen Ratgeber nicht nur den eigenen Kunden und Verwaltungsbeiräten zur Verfügung zu stellen, sondern bietet es allen Wohnungseigentümern zum kostenfreien downloaden auf einer eigenen Homepage an.
Thorsten Hausmann
Pressesprecher und Geschäftsführer der Hausmann Hausverwaltung GmbH
Segeberger Ch. 76 , 22850 Norderstedt - Tel:040-5294080 Fax:040-5293276
Info@Hausmann-Hausverwaltung.de
Link Homepage: http://www.Hausmann-Hausverwaltung.de
Link zum downloaden: http://www.Verwaltungsbeirat-Broschuere.de

Hausverwaltung der Zukunft - Quo Vadis?

2011-01-19T17:49:00.004+01:00

Thorsten Hausmann hat sich in einem YouTube Interview den Fragen von Hausmann-Immobilien TV gestellt, welche Herausforderungen zukünftig auf den WEG - Verwalter zukommen. Was muß eine WEG - Hausverwaltung bieten, um im Markt kompetent zu agieren und einen Expertenstatus zu erreichen?

Sehen Sie das Interviews zum Thema: "Die Hausverwaltung der Zukunft"

http://www.youtube.com/hausmannimmobilientv

Für Anregungen und Rückfragen stehe ich sehr gerne zur Verfügung.
Ihr
Thorsten Hausman

Immobilienkaufleute und Buchhalter - Ihre Chance für den Start bei der Hausmann Hausverwaltung.

2011-01-16T17:45:00.002+01:00

Wir bieten aktuell 5 neue Stellen in Hamburg, Norderstedt,Wiesbaden und Dresden für Immobilienkaufleute (m/w). Nähere Informationen auf dieser Webseite.

http://www.hausmann-hausverwaltung.de/Jobs

Ihr
Thorsten Hausmann

Was bringt 2011 ? Gegensätzliche Prognosen für 2011: erfreuliche Aussichten, aber hohe Risiken

2011-01-12T20:45:00.000+01:00

Der Immobilienmarkt wird wenig von den Turbulenzen der Finanzwirtschaft berührt, ist überwiegend regional bestimmt und gilt gegenüber allen anderen Märkten als robust und sicher.

Der Beginn eines neuen Jahres ist für die meisten Unternehmen – aber auch für Privatpersonen – ein Anlass, Bilanz zu ziehen, Chancen und Risiken abzuwägen und die Planung auf das neue Jahr auszurichten. Worauf können wir uns einstellen? Wo stehen wir jetzt? Welche Maßnahmen müssen ergriffen werden? Thorsten Hausmann, von der gleichnamigen Hausverwaltung in Norderstedt hat sich genau diese Fragen gestellt und einen Lagebericht zusammengestellt:

„Die deutsche Wirtschaft schließt das Jahr sehr erfolgreich ab. Mit gut 3,5 Prozent wird Deutschland im Jahr 2010 den stärksten Wachstumsschub seit der Wiedervereinigung verzeichnen“, sagt Michael Kemmer, Hauptgeschäftsführer des Bankenverbandes. Auch für das Jahr 2011 gibt Kemmer eine günstige Konjunkturprognose: Er erwartet ein Wachstum von 2,3 Prozent im Jahresdurchschnitt.

„Die deutsche Wirtschaft hat die Krise überwiegend gut gemeistert und gehörte 2010 im Industrieländervergleich zu den Wachstumsgewinnern. Die Stimmung ist dementsprechend so positiv wie lange nicht, und die meisten Branchen blicken aus gutem Grund zuversichtlich nach vorn.“ So fasst Prof. Michael Hüther, Direktor des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW), die Ergebnisse der IW-Verbandsumfrage zusammen. „Damit ist die Basis für eine stärkere Investitionstätigkeit gelegt, die sich ebenfalls in einer steigenden Beschäftigtenzahl niederschlagen sollte“, stellt der IW-Direktor fest.
Soweit, so positiv.

Doch zeitgleich verkündet Prof. Dr. Thomas Straubhaar vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut: Die Rettung des Euro wird teuer. Seine Einschätzung im HWWI Standpunkt aus dem Dezember 2010 ist jedoch überwiegend positiv. „Aus dem kranken Mann Europas wurde ein deutscher Kraftprotz. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) hat real um fast vier Prozent zugelegt. So viel Wachstum war nie im geeinten Deutschland nach dem Wiedervereinigungsboom von 1991. Im Herbst waren weniger als drei Millionen ohne Arbeit. Das sind unglaubliche Rekorde.“ Doch es gibt auch andere Überlegungen: Im Frühling des Jahres 2010 fragten sich die Fachleute: Überlebt der Euro? Heute, nachdem manche Euro-Wackel-Kandidaten vor dem Staatsbankrott stehen, heißt es: Überlebt Deutschland den Euro? „Die Krise des Euro ist im Kern nichts anderes als das Nachbeben der Finanzmarktkrise. Sie ist die unmittelbare Folge der staatlichen Hilfsaktionen, um private Banken während und nach der Finanzmarktkrise vor dem Konkurs und das Finanzsystem insgesamt vor dem Kollaps zu retten“, erläutert Prof. Straubhaar.

Dramatisch wäre ein Domino-Effekt, bei dem der Fall eines schwachen Euro-Landes selbst starke Euro-Länder mitreißen würde. Der Rettungsschirm schützt nicht nur Griechen, Iren, Portugiesen oder Spanier, betont Prof. Straubhaar. Er bewahrt vor allem private Banken und Versicherungen und damit auch die starken Euro-Länder vor neuen schweren Verwerfungen. Prof. Straubhaar sieht den Euro als Stützpfeiler des europäischen Gebäudes, ohne Euro werde kein Stein auf dem anderen bleiben, nicht ökonomisch, nicht gesellschaftlich, schon gar nicht politisch. Das ist eine deutliche Ansage.

Für den Immobilienmarkt folgt aus diesen Einschätzungen die Frage nach der Inflationsgefahr. „Immobilienkäufer haben die Entwicklung der Hypothekezinsen im Auge und Immobilieneigentümer beobachten wie Wertentwicklung ihrer Häuser oder Grundstücke“, weiß Thorsten Hausmann aus seiner praktischen Erfahrung. Die Frankfurter Allgemeine Zeitung hat die Frage „Droht eine Inflation?“ fünf maßgeblichen Ökonomen gestellt: Davon sind drei der Meinung, das auf jeden Fall mittel- bis langfristig mit einer Inflation zu rechnen sei. Nur Hans-Werner Sinn vom ifo Institut in München geht davon aus, dass keine Infaltion droht: „Davon sind wir weit entfernt, denn unter Null können die Zinsen nicht fallen.“

Solche Nachrichten und gegensätzlichen Aussagen zur wirtschaftlichen Lage verunsichern derzeit zu Recht die privaten Immobilienanleger. An der Oberfläche scheint die Finanzwelt schon wieder ganz in Ordnung zu sein, doch darunter schwelt es weiter. „Dabei können sich Immobilieneigentümer in Deutschland so fühlen wie die Vegetarier, wenn wieder einmal ein Gammelfleischskandal öffentlich wird: Sie sind nicht betroffen“, lautet die Einschätzung von Thorsten Hausmann von Hausmann Immobilien.

Thorsten Hausmann
Pressesprecher und Geschäftsführer
Hausmann Immobilien

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Tel.: 040 529 40 80
Fax: 040 529 32 76

Der WEG-Verwaltungsbeirat - Seine Aufgaben und Möglichkeiten

2011-01-04T09:36:00.004+01:00

Ein Ratgeber der Hausmann Hausverwaltung für Verwaltungsbeiräte und Wohnungseigentümer!

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) enthält lediglich rudimentäre Regelungen über den Verwaltungsbeirat, der zwar kein zwingend vorgeschriebenes, ein in der Praxis jedoch häufig eingesetztes sinnvolles Hilfs- und Kontrollorgan der Wohnungseigentümer- gemeinschaft ist. Damit sich WEG - Verwaltungsbeiräte über ihre Rechte und Pflichten informieren können, haben wir diesen Leitfaden für Wohnungseigentümer herausgegeben.

§29 WEG enthält die gemäß §20 Abs.1 WEG eröffnete Möglichkeit, einen Verwaltungs- beirat zu wählen, der als Mittler zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter fungieren soll.

Diese Broschüre soll sowohl den Eigentümern als auch den Verwaltungsbeiräten als Leitfaden in Bezug auf die Möglichkeiten, Voraussetzungen und Erfordernisse für eine Bestellung eines Verwaltungsbeirats dienen und hierneben einen praxisorientieren Überblick über dessen Aufgaben und Pflichten geben.

Die Hausmann Hausverwaltung hofft, dass die Broschüre Hilfestellungen geben und Fragen beantworten kann und insbesondere auch in Praxis bei der - mehr oder weniger - täglichen, jedoch wohl keineswegs immer alltäglichen Arbeit als Verwaltungsbeirat dienlich sein wird.

Für Anregungen und Kritik sind wir dankbar.

Die Broschüre steht auf dieser Webseite kostenfrei als PDF-Datein zum herunterladen bereit:

http://www.verwaltungsbeirat-broschuere.de/

Nun viel Spaß beim Lesen.
Ihr Thorsten Hausmann

2.Teil des Interviews mit Thorsten Hausmann zum Thema energetische Sanierungsmaßnahmen. Notwendig? Bezahlbar?

2011-01-03T18:10:00.001+01:00

Hier der 2.Teil d.Interviews zur energetische Sanierung- Erfahrungen mit d.praktischen Umsetzung

http://www.youtube.com/hausmannimmobilientv

Der Immobilienmarkt driftet auseinander: Was können wir im neuen Jahr erwarten?

2010-12-29T14:15:00.000+01:00

Auf dem Immobilienmarkt herrschen eigene Regeln, deren Anwendung nicht allen klar ist, wenn sich die Zeiten ändern.

Mit dem Absturz der Wirtschaft durch die Finanzkrise und der sich nun anschließende Aufwärtsentwicklung haben sich auch die Rahmenbedingungen auf dem Immobilienmarkt verändert. „Wer jetzt eine wichtige Entscheidung im zusammenhang mit Immobilien treffen muss, sollte wissen welche Mechanismen wirksam werden“, empfiehlt Thorsten Hausmann, Geschäftsführer von Hausmann Immobilien in Norderstedt mit Büros in Hamburg, Wiesbaden, Mainz und Dresden.

Der Immobilienmarkt wird im Gegensatz zu anderen Märkten vor allem von drei Vorgaben geprägt: Grund und Boden ist nicht vermehrbar. Immobilien sind unbeweglich. Immobilien befriedigen ein Grundbedürfnis, das Wohnen. Ganz anders als bei der Vermarktung von beweglichen Gütern, wo die Mobilität des Angebotes eine Voraussetzung für den Handel ist, funktioniert der Immobilienmarkt nur, wenn die Nachfrager mobil sind. Um überhaupt einen Markt zu bewerkstelligen, muss die Nachfrage zum Angebot kommen. Das klappt nur, wenn es so etwas wie Transparenz gibt. „Dafür sorgen von jeher Immobilienmakler und seit einigen Jahren die Internetportale im Internet“, erläutert Thorsten Hausmann.

Derzeit beobachten Marktspezialisten einen Wandel auf dem Immobilienmarkt: Der Käufermarkt wird zum Anbietermarkt. Eigentumswohnungen werden bereits Mangelware werden. Das betrifft zwar bisher nur hochpreisige Kaufwohnungen in Dresden, Leipzig, Essen und Hannover. Doch auf dem Markt für günstige Mietwohnungen herrscht bereits Gedränge, besonders in Großstädten wie Hamburg oder München. Eine Analyse von Immowelt.de belegt, dass die Nachfrage nach Häusern und Eigentumswohnungen im 1. Halbjahr 2010 im Vergleich zum vorhergehenden Halbjahr gestiegen ist: in Berlin um 13 Prozent bei Häusern, bei Wohnungen um drei Prozent, in Hamburg um zehn Prozent bei Wohnungen, in München bei Häusern um acht Prozent, bei Wohnungen sogar um 24 Prozent, in Stuttgart bei Häusern um 18 Prozent, bei Wohnungen um sieben Prozent und in Nürnberg bei Häuser sogar um 30 Prozent und bei Wohnungen um 32 Prozent.

Günstige Häuser werden oft vergeblich gesucht. Das Preisniveau, ab dem die Immobiliensuchenden auf eine breitere Auswahl treffen, variiert im Vergleich der Städte stark. In Berlin, Dresden, Essen, Hannover und Leipzig eröffnet sich den Immobiliensuchenden bereits bei Anfragen nach Objekten ab 150.000 Euro eine Angebotsvielfalt, in Hamburg, Köln und Nürnberg bei Objekten ab 225.000 Euro. Spitzenreiter ist München: Dort beginnt das Immobilenangebot für Häuser überwiegend erst bei über 400.000 Euro.

Die wirtschaftliche Situation hat Auswirkungen auf die Vermarktung von Wohnimmobilien, sagt Prof. Dr. Stephan Kippes, von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU) in seinem MARKTMONITOR IMMOBILIEN 2010. Seiner Aussage liegt ein Fragenblock zur wirtschaftlichen Situation und zu den Aussichten für die Zukunft zugrunde. Danach gehen 39 Prozent der Makler davon aus, dass die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Zukunft wieder steigen werden, 29 Prozent prognostizieren gleichbleibende Preise. Bei den Mietpreisen gehen 47 Prozent von einer Steigerung aus, 28 Prozent sehen die Preise gleichbleibend.

„Um zu erkennen, wie sich der Immobilienmarkt im neuen Jahr entwickelt, brauchen wir nicht den Blick in die Glaskugel“, erklärt Thorsten Hausmann. „Bereits jetzt kann man den Aufwärtstrend bei den Preisen an vielen Orten deutlich spüren. Dabei darf man jedoch die Spaltung des Marktes nicht übersehen. Noch deutlicher als bisher werden die Standorte gewinnen, die bereits jetzt eine starke Nachfrage verzeichen – und zwar auf Kosten der strukturell abgehängten Regionen“.

Eine immer größere Bedeutung bekommt der energetische Zustand einer Immobilie. Neubau vor älteren Baujahren; notwendiger Investitionsaufwand vor energetisch nachhaltig sanierten Altbauten. Fazit von Thorsten Hausmann:

"Der Markt konzentriert sich, und es gilt zu erkennen, wo eine Investition auch in Zukunft lohneswert ist und wo nicht. Die komplexe Information für Käufern, Verkäufer und Vermieter wird immer entscheidender. Der qualifizierte Makler wird in Zukunft immer mehr zum Berater und Coach und die Kunden werden seine Leistungen öffentlich bewerten. Es ist nur eine Frage der Zeit, wann neben Hotelbewertungen auch die erste Webseite für Maklerbewertungen im Internet zu finden ist!"

Thorsten Hausmann
Pressesprecher und Geschäftsführer
Hausmann Immobilien GmbH

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Energetische und nachhaltige Gebäudeinstandhaltung - für Mieter und Eigentümer überhaupt bezahlbar?

2010-12-13T16:19:00.006+01:00

Mieter befürchten eine für Sie unbezahlbare Miete - Vermieter möchten nicht auf den Investitionen "sitzen bleiben".

Thorsten Hausmann nimmt zu dem Thema "Energetische Maßnahmen" und deren Akzeptanz bei den betroffenen Mietern, Vermietern und Immobilieneigentümer in diesem YouTube Video Stellung.

http://www.youtube.com/watch?v=X2RkMXyxOAg&feature=related

Immobilien-TV als weiteres Kommunikationsmittel für die Immobilienwirtschaft

2010-12-13T15:43:00.001+01:00

In einem sehr interessanten Beitrag von GreenImmo werden die Chancen aufgezeichnet für Immobilienunternehmen, mit einem eigenen TV Kanal mit den Kunden zu kommunizieren:

http://www.greenimmo.de/immomanagement-1/hausmann-immobilien-gmbh/

Was meinen Sie zu dieser weiteren Infomationsquelle für Immobilieneigentümer, Mieter und Vermieter?

Ihr Thorsten Hausmann

Wohnungseigentum: Ansprüche verjähren nach 3 Jahren

2010-11-28T14:45:00.004+01:00

Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer im Rahmen seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einen Anspruch auf die erstmalige Herstellung eines baulich und technisch einwandfreien Zustandes.

Das bezieht sich auch auf die Herstellung eines Ausbauzustandes, wie er sich aus dem Aufteilungsplan ergibt. Dieser Anspruch auf erstmalige planmäßige Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums unterliegt seit Inkrafttreten des neuen Verjährungsrechts am 1. Januar 2002 der dreijährigen Regelverjährung nach § 195 BGB (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12. März 2009, I-3 Wx 60/08). Damit gilt für Ansprüche dieser Art nicht mehr die früher nach § 195 BGB a.F. geltende Verjährungsfrist von 30 Jahren.

TIPP: Die Verjährungsfrist von drei Jahren gilt übrigens nach inzwischen herrschender Auffassung auch für die Geltendmachung von Beseitigungsansprüchen bei baulichen Veränderungen (OLG Hamm, 29.05.2007, 15 W 16/07).

Was bringt 2011 für die Immobilienwirtschaft?
Die Hausmann Hausverwaltung informiert Sie zu diesen Themen.
http://www.hausmann-makler.de/Immobilien_News

Bestellung des Verwaltungsbeirats – Wer bestimmt die Anzahl der Mitglieder?

2010-11-14T18:47:00.001+01:00

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 05.02.2010 – V 126/09 – über die erforderliche Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats einer Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden. Das Urteil ist unter abrufbar: http://www.bundesgerichtshof.de

Der Entscheidung des V. Zivilsenats lag die Neuwahl eines bisher aus drei Mitgliedern bestehenden Verwaltungsbeirats zugrunde. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wählte auf ihrer Versammlung lediglich zwei Wohnungseigentümer zu Verwaltungsbeiräten, weil sich kein weiterer „Kandidat“ fand. Der Beschluss wurde angefochten.

Zu Recht, wie die Karlsruher Richter befanden. Entgegen der Auffassung der Richter der ersten sowie der Berufungsinstanz verhalf die Revision der Anfechtungsklage zum Erfolg.

Die Wahl eines lediglich aus zwei Mitgliedern bestehenden Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist daher rechtfehlerhaft, wenn sie gegen die gesetzliche Vorgabe des § 29 Absatz 1 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz verstößt, ohne dass die Wohnungseigentümer hierfür „die Weichen“ – so der Bundesgerichtshof – gestellt haben (BGH, a. a. O., Rn. 5 m. w. N.).

§ 29 Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz lautet wie folgt:

„Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.“

Hiernach besteht der Verwaltungsbeirat in der Regel aus drei Mitgliedern. In dem von dem Bundesgerichtshof am 05.02.2010 entschiedenen Fall war jedoch – wie bereits erwähnt – kein Dritter bereit, für die Wahl in den Verwaltungsbeirat zu „kandidieren“. Folglich wählten die Wohnungseigentümer lediglich zwei Personen in den Beirat, der jedoch nach der Auslegung des Beschlusses dennoch sogleich seine Arbeit aufnehmen und sich konstituieren sollte, nicht erst im Falle der – hier wohl auch unwahrscheinlichen – späteren Wahl eines dritten Mitglieds.

Zwar ist den Wohnungseigentümern einerseits die Kompetenz zugewiesen, den Verwaltungsbeirat im Wege eines Mehrheitsbeschlusses zu bestellen, und der Beschluss andererseits auch nicht als Regelung zu verstehen, der die gesetzlichen Vorgaben über die Anzahl der Verwaltungsbeiratsmitglieder gemäß § 29 Absatz 1 Satz 2 WEG mit genereller Wirkung für die Zukunft ändern will, so dass der Beschluss nicht als nichtig anzusehen ist (BGH, a. a. O., Rn. 5). Gleichwohl ist er für ungültig zu erklären, weil er infolge der Abweichung der Anzahl der Beiratsmitglieder von der Maßgabe nach § 29 Absatz 1 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz gesetzeswidrig ist. Eine Abweichung ist nur dann zulässig, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft dies ihrerseits zugelassen hat, und zwar entweder durch die Gemeinschaftsordnung selbst oder durch eine Vereinbarung im Sinne des § 10 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz, die bereits selbst eine von den gesetzlichen Vorgaben abweichende Anzahl der Mitglieder des Beirats vorsieht oder der Wohnungseigentümergemeinschaft die Festlegung der konkreten Anzahl der Beiratsmitglieder zur Entscheidung im Beschlusswege zuweist. Da diese „Weichen“ vor der der Entscheidung zugrunde liegenden Neuwahl des Beirats nicht gestellt waren, war der Bestellung der Erfolg im Ergebnis versagt (BGH, a. a. O., Rn. 5).

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung nochmals darauf hingewiesen, dass der Verwaltungsbeirat keineswegs ein zwingend vorgeschriebenes Organ, sondern vielmehr ein fakultatives Hilfs- und Kontrollorgan ist. Wenn nicht genügend „Kandidaten“ vorhanden sind, mögen die Wohnungseigentümer „Überzeugungsarbeit“ leisten, um eine hinreichende Anzahl an Mitgliedern des Beirats bestellen zu können. Eine Besetzung des Beirats im Wege einer gerichtlichen Entscheidung kommt indes nur in Ausnahmefällen in Betracht (BGH, a. a. O., Rn. 8).

Zu unterscheiden ist der dargestellte Sachverhalt von der Situation, dass Verwaltungsbeiratsmitglieder ausscheiden. In diesem Fall bleibt der Beirat in seinem Fortbestand solange unangetastet, solange er noch aus mindestens einem Mitglied besteht. Dieser „Schrumpfbeirat“ ist allerdings fortan fehlerhaft, weil er unvollständig besetzt ist. Rücken keine zuvor bestellen Ersatzmitglieder nach, ist die Bestellung neuer Mitglieder bis zur erforderlichen Anzahl notwendig (vgl. Bärmann/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 11. Auflage (2010), § 29 Rn. 17 m. w. N.).

Im Ergebnis ist festzuhalten, dass

1. ein Beschluss über die Bestellung eines Verwaltungsbeirats fehlerhaft und damit anfechtbar ist, wenn die Anzahl der Mitglieder von der gesetzlichen Vorgabe gemäß § 29 Absatz 1 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz abweicht, ohne dass dies durch die Gemeinschaftsordnung oder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz zugelassen ist;
2. ein solcher Beschluss lediglich anfechtbar ist und bestandskräftig wird, wenn er nicht gemäß § 46 Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz in der vorgesehenen Frist angefochten wird;
3. eine von der gesetzlich vorgeschriebenen Anzahl von drei Beiratsmitgliedern abweichende und insoweit je nach Größe und Bedürfnissen der Wohnungseigentümergemeinschaft beabsichtigte Bestellung des Verwaltungsbeirats möglich ist, wenn hierfür zuvor der Weg im Rahmen einer entsprechenden Vereinbarung im Sinne des § 10 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz geebnet wurde;
4. eine Bestellung von Ersatzmitgliedern, die im Falle des Ausscheidens von Beiratsmitgliedern nachrücken, zulässig ist und sinnvoll sein kann.

Sebastian Kroll
Rechtsanwalt

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BGH schafft Klarheit: Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters bei "kalter" Wohnungsräumung

2010-10-22T12:23:00.000+02:00

Der Bundesgerichtshof hat die nachfolgende Entscheidung zur Haftung des Vermieters bei eigenmächtiger Wohnungsräumung getroffen.

Der Kläger war Mieter einer in Wiesbaden gelegenen Wohnung der Beklagten. Ab Februar 2005 war er für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend und wurde von Verwandten als vermisst gemeldet. Nachdem die Mieten für die Monate März und April 2005 nicht gezahlt worden waren, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Im Mai 2005 öffnete sie die Wohnung und nahm sie in Besitz. Hierbei entsorgte sie einen Teil der Wohnungseinrichtung; einen anderen Teil der vorgefundenen Sachen lagerte sie bei sich ein. Gestützt auf ein Sachverständigengutachten hat der Mieter für die ihm nach seiner Behauptung im Zuge der Räumung abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände Schadensersatz von rund 62.000 € zuzüglich der ihm entstandenen Gutachterkosten verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Vermieterin für die Folgen einer solchen Räumung haftet. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229 BGB*) dar. Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen ist. Der Vermieter muss sich auch in diesen Fällen – gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage – einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem vorgehen. Übt ein Vermieter stattdessen im Wege einer sogenannten "kalten" Räumung eine verbotene Selbsthilfe, ist er gemäß § 231 BGB** verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Von dieser Ersatzpflicht wird insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst. Denn den Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, trifft für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts weiß und deshalb auch nicht in der Lage ist, seine Rechte selbst wahrzunehmen, gehört zu dieser Obhutspflicht des Vermieters weiter, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellt. Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien, und beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet. Dies hat das Landgericht übersehen und dem Mieter rechtsirrig die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich Bestand und Zustand der in der geräumten Wohnung vorhandenen Gegenstände auferlegt.

Darüber hinaus hat das Landgericht auch die an eine Schadensschätzung zu stellenden Anforderungen überspannt. Steht – wie im entschiedenen Fall – der geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz dem Grunde nach fest und ist nur seine Höhe fraglich, darf die Klage grundsätzlich nicht vollständig abgewiesen werden. Das Gericht muss in diesem Fall vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestschadens möglich ist. Das ist hier nicht geschehen. Die Sache ist daher an das Landgericht zurückverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen zum Bestand und zum Wert der im Zuge der Wohnungsräumung bei dem Kläger abhanden gekommenen oder beschädigten Gegenstände getroffen werden können.

*§ 229 BGB: Selbsthilfe

Wer zum Zwecke der Selbsthilfe eine Sache wegnimmt, zerstört oder beschädigt oder wer zum Zwecke der Selbsthilfe einen Verpflichteten, welcher der Flucht verdächtig ist, festnimmt oder den Widerstand des Verpflichteten gegen eine Handlung, die dieser zu dulden verpflichtet ist, beseitigt, handelt nicht widerrechtlich, wenn obrigkeitliche Hilfe nicht rechtzeitig zu erlangen ist und ohne sofortiges Eingreifen die Gefahr besteht, dass die Verwirklichung des Anspruchs vereitelt oder wesentlich erschwert werde.

**§ 231 BGB: Irrtümliche Selbsthilfe

Wer eine der im § 229 bezeichneten Handlungen in der irrigen Annahme vornimmt, dass die für den Ausschluss der Widerrechtlichkeit erforderlichen Voraussetzungen vorhanden seien, ist dem anderen Teil zum Schadensersatz verpflichtet, auch wenn der Irrtum nicht auf Fahrlässigkeit beruht.

Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 45/09
AG Wiesbaden -Urteil vom 15. Mai 2008 - 91 C 5169/06
LG Wiesbaden - Urteil vom 21. Januar 2009 - 3 S 44/08

Matthias W. Kroll, LL.M.
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Neue Gerichtsurteile: WEG-Recht: Kein Unterverwalter zulaessig und Prozesskostenhilfe für die WEG, Grundstuecksrecht: Belehrungspflichten ueber Zwangs

2010-10-14T09:37:00.002+02:00

Wohnungseigentumsrecht: Kein Unterverwalter!

Besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus mehreren Häusern, können per Vereinbarung so genannte Untergemeinschaften gebildet werden, um die einzelnen Häuser so weit wie möglich wirtschaftlich voneinander zu trennen......

WEG-Recht: Prozesskostenhilfe für die Wohnungseigentümergemeinschaft

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft klagt gegen einen Wohnungseigentümer einen hohen Fehlbetrag aus einer Jahresabrechnung ein. Sie hat Prozesskostenhilfe beantragt, weil weder sie noch der beklagte Eigentümer die Kosten des Prozesses tragen können.....

Grundstücksrecht: Belehrungspflichten über Zwangsversteigerungsvermerk

Bei der Beurkundung von Grundstückskaufverträgen unterliegt der Notar Belehrungspflichten, deren Umfang im einzelnen immer wieder durch Gerichtsentscheidungen konkretisiert wird....

Weitere Informationen zu diesen aktuellen Gerichtsurteilen und den Fundstellen finden Sie auf dieser Webseite:
http://www.immobilien-gerichtsurteile.de/

Nachfragen gerne auch per eMail an Thorsten Hausmann - info@hausmann-hausverwaltung.de

Wenn Sie regelmäßig über Gerichtsurteile aus dem Immobilienrecht informiert werden möchten, folgen Sie uns mit Twitter.

Die Eigentumswohnung als zusätzliche Rente!

2010-10-13T16:18:00.002+02:00

Gute Gründe für den Kauf einer Eigentumswohnung

Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage bietet ein
finanzielles Polster und sichert die Rente

Die Wirtschaft in Deutschland belebt sich zusehens. Dennoch hat sich heute für 68 Prozent der Berufstätigen in Deutschland ihre Einstellung zur privaten Altersvorsorge wegen der Finanz- und Wirtschaftskrise geändert. So lautet das Ergebnis der bundesweiten, repräsentativen Postbank-Studie „Altersvorsorge in Deutschland 2010/2011“.

Die Skepsis gegenüber den meisten Vorsorgeformen ist 2010 gewachsen. Ein Viertel der Berufstätigen, die eigentlich ihre Vorsorge ausbauen wollten, hat bestehende Vorsorgeverträge gekündigt oder gekürzt.

Gleichzeitig befürchten 37 Prozent aller Berufstätigen in Deutschland, dass der Staat wegen der stark gestiegenen Verschuldung die Renten zukünftig kürzen muss. 28 Prozent vermuten überdies, dass ihre eigenen Ersparnisse durch stark steigende Preise wegen der hohen Staatsschulden entwertet werden. Die stabilste Altersvorsorge ist laut Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Ipsos im Auftrag der Zeitschrift „Das Haus“ für 83 Prozent der Bundesbürger eine eigene Immobilie.

Keine andere private Vorsorgeform ist in Deutschland so angesehen. Zwei Drittel aller Berufstätigen sehen hierin heute eine „ideale Form der Alterssicherung“.
Dabei geht es nicht nur um die selbstgenutzte Immobilie. Viele Gründe sprechen dafür, eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu kaufen und so im Alter sichere Einnahmen zu generieren: Die Wertstabilität ergibt sich aus der seit Jahren geringen Neubautätigkeit in Deutschland und den immer noch steigenden Haushaltszahlen. Die Mieten in den Trendlagen Hamburgs verteuern sich bereits jetzt übermäßig stark. Bei derzeit historisch niedrigen Bauzinsen ist eine Eigentumswohnung gut zu finanzieren.

Nach Aussagen des BFW, Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V., besteht in Deutschland Nachholbedarf. Unter dem Gesichtspunkt der privaten Altersvorsorge sei die Vermögensbildung durch den Erwerb von Wohneigentum besonders sinnvoll. Die Belastungsquote älterer Menschen für Wohnen, Energie und Wohnungsinstandhaltung liegt derzeit mit 29 bis 32 Prozent deutlich über der von jüngeren Haushalte (22 Prozent). Diese Quote wird aufgrund der sinkenden Einkommen der älteren Bevölkerung weiter steigen. Wohneigentum würde hier eine deutliche Entlastung schaffen.

„Viele Anleger scheuen sich vor der Verantwortung und dem Verwaltungsaufwand, der mit einer vermieteten Eigentumswohnung verbunden ist“, berichtet Thorsten Hausmann von der gleichnamigen Hausverwaltung in Nordersteht. „Vermietern ist zu allererst ein gutes und stressfreies Mietverhältnis mit regelmäßigen, pünktlichen Mietzahlungen wichtig. Mietausfälle möchten sie in jedem Fall vermeiden und das Risiko von Mietvandalen und Mietnomaden möglichst nicht eingehen.“ Alles das ist mit einem guten Hausverwalter umzusetzen.

Das Unternehmen Hausmann, Immobilienmakler und Hausverwaltung in der Metropolregion Hamburg, hat mit verschiedenen Serviceangeboten auf diesen Bedarf reagiert und bietet seinen Kunden absolute Sicherheit an. Hausmann mietet beispielsweise auf eigenes Risiko Immobilien an, zahlt den Eigentümern ihre Miete auch bei Leerstand oder Mietausfall und trägt das Kostenrisiko von Räumungsklagen sowie bei Mietvandalismus. Statt zahlreicher Mieterwechsel hat der Eigentümer für viele Jahre einen verlässlichen Partner als Mieter.
Das ist nur ein Beispiel für eine individuelle Zusammenarbeit mit dem kompetenten Immobilienverwaltungsunternehmen.

Hausmann bietet darüberhinaus weiteren Service: Die Betreuung ist individuell und persönlich, jeder Eigentümer hat seinen eigenen persönlichen Ansprechpartner, alle Teamleiter (m/w) sind ausgebildetete Immobilienkaufleute und/oder Fachwirte der Immobilienwirtschaft und Betriebswirte (Immobilien). Um den hohen Anforderungen an die technische Werterhaltung und den energetischen Herausforderungen an Bestandsimmobilien zu genügen, beschäftigt die Hausmann Hausverwaltung Dipl.-Bauingenieure (m/w), die alle beschlossenen Instandsetzungen und Reparaturen ausführen lassen und im Sinne der Eigentümer überwachen.

Ziel der Hausmann Hausverwaltung ist es, den Eigentümern die Sicherheit zu geben, dass ihre Immobilie in guten Händen ist.

Direkte Fragen zu diesem Thema beantwortet Ihnen gerne Thorsten Hausmann unter der eMail Adresse: info@Hausmann-Hausverwaltung.de
oder telefonisch unter: 040/529 40 80

Hausmann Hausverwaltung sucht qualifizierte Mitarbeiter (m/w)

2010-09-28T18:40:00.001+02:00

für die Wohnungseigentumsverwaltung:

http://www.hausmann-hausverwaltung.de/Jobs

Bitte weitersagen oder gleich bewerben. Wir freuen uns auf Sie.

Ihr Hausmann Hausverwaltungsteam

Ganz aktuelle Gerichtsurteile zum Immobilienrecht....

2010-09-16T16:00:00.001+02:00

....., auch Wohnungseigentum- und Mietrecht, finden Sie auf dieser Webseite:

http://www.immobilien-gerichtsurteile.de/

Neue Immobilien-Gerichtsurteile veröffentlicht

2010-09-05T18:55:00.000+02:00

Soeben neue Gerichtsurteile zum Immobilienrecht veröffentlicht:

http://www.immobilien-gerichtsurteile.de

Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters bei "kalter" Wohnungsräumung

2010-08-30T19:41:00.001+02:00

Der Bundesgerichtshof hat die nachfolgende Entscheidung zur Haftung des Vermieters bei eigenmächtiger Wohnungsräumung getroffen.

Der Kläger war Mieter einer in Wiesbaden gelegenen Wohnung der Beklagten. Ab Februar 2005 war er für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend und wurde von Verwandten als vermisst gemeldet. Nachdem die Mieten für die Monate März und April 2005 nicht gezahlt worden waren, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Im Mai 2005 öffnete sie die Wohnung und nahm sie in Besitz. Hierbei entsorgte sie einen Teil der Wohnungseinrichtung; einen anderen Teil der vorgefundenen Sachen lagerte sie bei sich ein. Gestützt auf ein Sachverständigengutachten hat der Mieter für die ihm nach seiner Behauptung im Zuge der Räumung abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände Schadensersatz von rund 62.000 € zuzüglich der ihm entstandenen Gutachterkosten verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Vermieterin für die Folgen einer solchen Räumung haftet. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229 BGB*) dar. Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen ist. Der Vermieter muss sich auch in diesen Fällen – gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage – einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem vorgehen. Übt ein Vermieter stattdessen im Wege einer sogenannten "kalten" Räumung eine verbotene Selbsthilfe, ist er gemäß § 231 BGB** verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Von dieser Ersatzpflicht wird insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst. Denn den Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, trifft für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts weiß und deshalb auch nicht in der Lage ist, seine Rechte selbst wahrzunehmen, gehört zu dieser Obhutspflicht des Vermieters weiter, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellt. Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien, und beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet. Dies hat das Landgericht übersehen und dem Mieter rechtsirrig die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich Bestand und Zustand der in der geräumten Wohnung vorhandenen Gegenstände auferlegt.

Darüber hinaus hat das Landgericht auch die an eine Schadensschätzung zu stellenden Anforderungen überspannt. Steht – wie im entschiedenen Fall – der geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz dem Grunde nach fest und ist nur seine Höhe fraglich, darf die Klage grundsätzlich nicht vollständig abgewiesen werden. Das Gericht muss in diesem Fall vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestschadens möglich ist. Das ist hier nicht geschehen. Die Sache ist daher an das Landgericht zurückverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen zum Bestand und zum Wert der im Zuge der Wohnungsräumung bei dem Kläger abhanden gekommenen oder beschädigten Gegenstände getroffen werden können.

*§ 229 BGB: Selbsthilfe

Wer zum Zwecke der Selbsthilfe eine Sache wegnimmt, zerstört oder beschädigt oder wer zum Zwecke der Selbsthilfe einen Verpflichteten, welcher der Flucht verdächtig ist, festnimmt oder den Widerstand des Verpflichteten gegen eine Handlung, die dieser zu dulden verpflichtet ist, beseitigt, handelt nicht widerrechtlich, wenn obrigkeitliche Hilfe nicht rechtzeitig zu erlangen ist und ohne sofortiges Eingreifen die Gefahr besteht, dass die Verwirklichung des Anspruchs vereitelt oder wesentlich erschwert werde.

**§ 231 BGB: Irrtümliche Selbsthilfe

Wer eine der im § 229 bezeichneten Handlungen in der irrigen Annahme vornimmt, dass die für den Ausschluss der Widerrechtlichkeit erforderlichen Voraussetzungen vorhanden seien, ist dem anderen Teil zum Schadensersatz verpflichtet, auch wenn der Irrtum nicht auf Fahrlässigkeit beruht.

Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 45/09
AG Wiesbaden -Urteil vom 15. Mai 2008 - 91 C 5169/06
LG Wiesbaden - Urteil vom 21. Januar 2009 - 3 S 44/08

Matthias W. Kroll, LL.M.
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Grundsteuer-Reform: Eine unendliche Geschichte !

2010-07-04T11:26:00.001+02:00

Die Grundsteuer soll reformiert werden.
Worauf kommt es an? - Welche Änderungen kommen auf Mieter und Vermieter zu?

Wieder einmal ist die Reform der Grundsteuer in der Diskussion. Damit setzt sich eine unendliche Geschichte fort, denn frühere Anläufe sind regelmäßig gescheitert. Dabei müsste das geltende Recht dringend reformiert werden. Ein Beispiel aus Bremen: Für ein Reihenhaus in bester Lage mit 140 Quadratmeter Grundfläche sind jährlich 180 Euro Grundsteuer fällig, für eine 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung in einem Stadtteil mit Geschosswohnungsbau müssen dagegen 316 Euro gezahlt werden. Da kann etwas nicht stimmen.

Michael Lehmbrock, Wissenschaftler im Arbeitsbereich Umwelt und Verkehr des Deutschen Instituts für Urbanistik, erläuterte bereits 2004: „Die Grundsteuer ist eine ‚gute‘ kommunale Steuer: akzeptiert, wenig konjunkturanfällig, ortsgebunden.“ International gesehen ist das Steueraufkommen für die Kommunen aus der Grundsteuer mit rund ein Drittel vergleichsweise niedrig. Allerdings ist die Bemessungsgrundlage – der Einheitswert – seit Jahren umstritten. Seit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts im Jahre 1995 zur Erbschafts- und Vermögensteuer bestehen sogar Zweifel daran, ob die Steuer verfassungskonform ist. Die Fachwelt diskutiert seit Jahren verschiedene Vorschläge für eine gerechtere Bemessung, zum Beispiel auf der Grundlage des Bodenrichtwertes oder des Verkehrswertes.

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen und der Deutsche Mieterbund (DMB) betonen einträchtig: „Das Thema Grundsteuerreform ist sehr komplex, da ein modernes leistungsfähiges System gefunden werden muss, das sowohl für die Eigentümer und Mieter als auch für die Vermieter akzeptabel ist“, sagen die Verbandschefs Lutz Freitag (GdW-Präsident) und Lukas Siebenkotten (DMB-Bundesdirektor). Die Erwartungen an eine neue Grundsteuer sind vielfältig: Sie soll aufkommensneutral und für die Bürger und Unternehmen einfach und unbürokratisch sein. Eine steigende Grundsteuer würde die Wohnkaufkraft der Mieter belasten. Mit der Erhöhung der Nebenkosten würde die Gesamtbelastung der Mieter steigen, und mögliche Spielräume für die Refinanzierung von Investitionen – gerade auch zur Energieeinsparung und zum Klimaschutz – würden gemindert. Daher darf eine Grundsteuerreform nach Absicht von Fachleuten nur aufkommensneutral erfolgen. Weiterhin soll sie gerecht sein und ökologisch wirken.

Bisher setzte sich das Berechnungssystem aus zwei Komponenten zusammen, dem so genannten Einheitswert und den örtlichen Hebesätzen. Die Hebesätze sind Sache der Kommunen. Der Einheitswert stammt in den westdeutschen Ländern aus dem Jahr 1964, in den neuen Ländern geht er bis 1935 zurück. Er entspricht nicht dem aktuellen Wert einer Immobilie. Die Länder Berlin, Bremen, Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Sachsen haben sich für ein neues Berechnungssystem stark gemacht und eine Machbarkeitsstudie erarbeitet, über die Anfang 2011 in der Finanzministerkonferenz entschieden werden soll.

Dieses neue Modell sieht vor, die Grundsteuer auf der Grundlage des aktuellen Verkehrswerts einer Immobilie zu berechnen, wie es bei der Erbschaftssteuer bereits üblich ist. Die Niederlande praktizieren diese Methode seit 1997 erfolgreich und haben das Argument widerlegt, dieser Ansatz sei zu verwaltungsintensiv. Es ist nämlich gar nicht notwendig für 30 Millionen Immobilien in Deutschland Wertgutachten einholen. Vielmehr können die vorhandenen Daten in den Katasterverwaltungen und aktuelle Verkaufsergebnisse genutzt werden. Durch die bereits beschlossene Novellierung des Baugesetzbuches wird diese Methode zusätzlich gestützt, so dass ab 2012 flächendeckend genügend Daten zur Wertermittlung vorhanden sein werden. Das neue Berechnungssystem würde den Verwaltungsaufwand drastisch senken. Nach Auskunft von Berlins Finanzsenator Ulrich Nußbaum kostet eine Grundstückbewertung derzeit im Schnitt 128 Euro, nach Einführung des neuen Systems könnten die Kosten auf 6 Euro sinken.

Thorsten Hausmann, Geschäftsführer der Hausmann Hausverwaltung, führt dazu aus:
„Man darf gespannt sein, wohin die Diskussion geht. Nach der Finanz- und Wirtschaftskrise zeichnet sich jetzt allerorten eine Fiskalkrise ab, die Begehrlichkeiten weckt und Wege sucht, an Geld zu kommen. Höhere Steuern hat die Bundesregierung zuletzt nicht mehr ausgeschlossen. Diese Haltung passt bestens zu ihren Plänen, den Kommunen durch eine Neuordnung der Gemeindefinanzen zu einem stabilen Finanzaufkommen zu verhelfen.“

http://www.Hausmann-Hausverwaltung.de
info@hausmann-Hausverwaltung.de
Tel.: 040/529 40 80

Neue Immobilien-Gerichtsurteile veröffentlicht

2010-06-06T13:02:00.000+02:00

Soeben veröffentlicht die Hausmann Hausverwaltung GmbH aus Norderstedt/Hamburg drei interessante Gerichtsurteile zum Miet- und WEG-Recht auf der Webseite:

http://www.Immobilien-Gerichtsurteile.de
Rückfragen gerne telefonisch an: 040/529 40 80

Ihr Thorsten Hausmann

2010-05-19T17:47:00.000+02:00

Soeben veröffentlicht die Sommerausgabe der Hausmann Immobilien News für alle Immobilien-Interessierte Hausmann Kunden:

http://www.hausmann-hausverwaltung.de/Immobilien_News

Viel Spaß beim Lesen.
Ihr Thorsten Hausmann

BGH kippt die bisherige übliche Abrechnungsform der Instandhaltungspauschale !

2010-03-08T10:32:00.002+01:00

Auf ein sehr wichtiges Urteil des Bundesgerichtshofes vom 4. Dezember 2009 zur Instandhaltungsriicklage möchte ich heute hinweisen:

Seine erste Einschätzung zu diesem wichtigen Urteil hat der Rechtsanwalt und Fachanwalt für WEG-Recht Tobias Hübner in dieser Stellungnahme veröffentlicht:

Mit seinem Urteil vom 4. Dezember 2009 hat der Bundesgerichtshof wiederum gezeigt, dass ihm die „praktischen" Auswirkungen seiner Urteile egal sind. Mitten in der Versammlungszeit , wenn die Verwalter sowieso nicht wissen, wo ihnen der Kopfsteht, wirft der Bundesgerichtshof die bisherige Abrechnungspraxis über den Haufen.

Grundsätzlich wäre dies nicht so gravierend, stünden jetzt nicht sämtliche Jahresabrechnungen an. Die von den Verwaltern verwendeten Programme geben eine korrekte Abrechnung nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofes zurzeit jedoch nicht her.

Rechnet ein Verwalter aber jetzt, nachdem das Urteil des Bundesgerichtshofs veröffentlich wurde, noch nach der „alten Methode" ab, riskiert er die Anfechtung der Jahresabrechnung durch einen Wohnungseigentümer. Das Gericht würde dem Anfechtungsantrag stattgeben. Dem Verwalter würden dann wohl die Kosten des Anfechtungsverfahrens auferlegt werden. Daneben müsste er selbstverständlich dann die Abrechnung noch einmal wiederholen.

Für die Abrechnung muss zukünftig Folgendes bedacht werden:

1.Die eigentliche Jahresabrechnung beinhaltet nur noch die Einnahmen und Ausgabender „klassischen" Betriebskosten, d. h. Kosten und Lasten der Verwaltung. Die Instandhaltungsrücklage darf hier nicht mehr als Kostenposition auftauchen. Aber auch bei den Einnahmen, d. h. bei den Zahlungen der jeweiligen Eigentümer darf der Anteil der Instandhaltungsrücklage nicht mehr auftauchen.

Die Wohngeldzahlung ist also zutrennen in das eigentliche Wohngeld und den Anteil der im Wohngeld für die Ansparung der Instandhaltungsrücklage enthalten ist.
In der eigentlichen Jahresabrechnung taucht dann nur der Wohngeldanteil auf.

2.Daneben hat die Jahresabrechnung dann die Rubrik „Entwicklung der Instandhaltungsrücklage" zu enthalten. Hier sind dann wiederum zwei Rechnungen zu machen, und zwar zum einen eine Soll-Abrechnung und zum anderen eine Ist-Abrechnung.

Laut Bundesgerichtshof müssen beide Entwicklungen aus der Jahresabrechnung ersichtlich sein. Es muss hier also ein doppelter Status ausgewiesen werden. Daranschließen sich natürlich weitere Probleme an, die heute noch überhaupt nicht ansatzweise geklärt sind. So zum Beispiel die Frage, wie Zahlungen eines Eigentümers verbucht werden sollen, wenn Rückstände im Wohngeld bestehen. (Zunächst in vollerHöhe auf das eigentliche Wohngeld? Zunächst in voller Höhe auf die anteilige Instandhaltungsrücklage? Anteilig, d. h. quotal?)

3.Das einzig erfreuliche ist, das die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auf den Wirtschaftsplan keine Auswirkung hat. Die Wirtschaftspläne können wie bisher beschlossen werden. Man könnte allenfalls überlegen, ob man zur besseren Übersichtlichkeit nicht einen Betrag als Wohngeldvorauszahlung beschließt, sondern zwei getrennte Beträge (das eigentliche Wohngeld sowie den Anteil zur Zuführung der Instandhaltungsrücklage). Wenn dann noch beide Beträge getrennt gezahlt werden, besteht auch nicht das bevorstehende Verrechnungsproblem.

Norderstedt, 4. März 2010 Verfasst von Rechtsanwalt und Notar Tobias Hübner Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
SOTH Rechtsanwälte und Notare, Fachanwälte
http:www.soth.de

Fragen können auch direkt an RA Hübner gestellt werden.

Ihr Thorsten Hausmann

Stellenausschreibung bei der Hausmann Hausverwaltung GmbH

2010-02-21T10:37:00.002+01:00

Haben Sie Lust als gestandener Wohnungseigentumsverwalter bei einem erfolgreichen Marktführer in Norderstedt/Hamburg einen sicheren Arbeitsplatz anzutreten?

Hier finden Sie die ausführliche Stellenbeschreibung:

http://www.hausmann-hausverwaltung.de/WEG_Objektbetreuer_Stellenangebot

BGH begrenzt Haftung von Wohnungseigentümern !

2010-01-24T15:59:00.001+01:00

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat für Wohnungseigentümer ein wichtiges Urteil am 21.Januar 2010 gesprochen: Die Haftung von Wohnungseigentümern wird begrenzt, einzelne Eigentümer müssen nur entsprechend ihrem eigenen Anteil für die Verbindlichkeiten und Schulden der Hausgemeinschaft einstehen.

In der Vergangenheit kam es oft vor: Ein Unternehmen hat sich einen einzelnen Eigentümer ausgesucht, um diesen für die Schulden und Verbindlichkeiten der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch zu nehmen. Dies ist nun nach dem BGH Urteil nicht mehr möglich.

Im zu entscheidenden Fall hatten die kommunalen Wasserbetriebe eine Wohnanlage mit Wasser versorgt. Als ein Betrag von 3650 €uro offen blieb, verklagte der Wasserversorger drei Miteigentümer auf Zahlung der gesamten Rechnung. Es wäre Aufgabe dieser Eigentümer gewesen, sich das Geld dann im Innenverhältnis anteileig von den anderen Miteigentümern zurückzuholen.

Das Landgericht Berlin gab der Klage des Wasserversorgers statt und verwies auf die gesamtschuldnerische Haftung gemäß den Vertragsbedingungen. Gegen dieses Urteil legten zwei der betroffenen Eigentümer Revision ein und hatten nun vor dem Bundesgerichtshof Erfolg.

( BGH Az: VIIIZR 329/08 )

Kontaktaufnahme: thorsten_hausmann@wtnet.de
Webseite: www.Immobilien-gerichtsurteile.de
Homepage Firma: www.Hausmann-hausverwaltung.de

Mietnomaden können hohe Schäden anrichten !

2010-01-23T12:24:00.002+01:00

Mit dem richtigen Partner haben Vermieter Sicherheit und Mietnomaden keine Chance !

Immer wieder hört man von Mietnomaden, die sich in Wohnungen und Häusern einnisten, Schäden verursachen und verschwinden, wenn es brenzlig wird. Vermieter haben das Nachsehen und bleiben oft auf hohen Kosten sitzen.

Bis man den Mietnomaden wieder los ist, können bis zu zwei Jahre vergehen. Zwar kann der Vermieter bei zweimonatigem Zahlungsverzug das Mietverhältnis sofort fristlos kündigen
(§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ). Doch oft schreckt das den Mieter nicht. Nutzt er die Wohnung weiter, kann der Vermieter frühestens zwei Wochen nach der Kündigung die Räumungsklage einreichen.

Das Gericht wird erst nach einer weiteren Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ) von zwei Monaten tätig. Bis nach einigen Monaten ein Räumungsurteil ergeht, kann der Mieter in der Wohnung bleiben. Auch vor der Vollstreckung des Urteils wird nochmals eine Frist gewährt (§§ 721, 794a, 765a ZPO ), denn endgültig geräumt werden kann die Wohnung erst, wenn das Urteil nach einem Monat rechtskräftig ist und dem Mieter zugestellt wurde (§§ 725, 750 Abs.1 ZPO ).

Die neue Regierungskoalition hat sich jüngst darauf verständigt, Räumungen Gegen Mietnomaden, die existenzbedrohende Schäden anrichteten, künftig zu vereinfachen.

Besser ist es, gar nicht erst ein Risiko einzugehen. Wie man sich am besten schützt, erläutert Thorsten Hausmann, Geschäftsführer der Hausmann Hausverwaltung GmbH in Hamburg und Norderstedt:

„Sind Mietnomaden erst einmal im Haus, ist es meist zu spät. Wer von Anfang an allen Ärger vermeiden möchte, sollte auf einen verlässlichen Partner setzen. Als einziges Unternehmen in Deutschland übernimmt Hausmann Immobilien in Norderstedt die sogenannten Vermieter-Risiken und das schon seit über dreißig Jahren.“

Der Vermieter kann dabei im Vermieter-Sorglos-Paket zwischen verschiedenen Varianten wählen: Der Eigentümer vermietet seine Immobilie für mindestens drei bis vier Jahre an das Unternehmen Hausmann. Hausmann Immobilein übernimmt für diesen Zeitraum das volle wirtschaftliche Risiko. Die Kaltmiete mit Anpassungsklausel wird nach der ersten festen Vertragslaufzeit fest vereinbart. Die umlegbaren Betriebs- und Heizungskosten werden zusätzlich gezahlt.

Statt zahlreicher Mieterwechsel hat der Vermieter nun für viele Jahre einen verlässlichen Partner als Mieter. Eine andere Möglichkeit ist die Renditegarantie:

Fünf Prozent Rendite jährlich erhalten Vermieter auf den Marktwert Ihrer Immobilie als Nutzungsentschädigung bei einer Laufzeit von acht Jahren mit Verlängerungsmöglichkeit.

Mehr Informationen gibt es im Internet unter www.vermieter-sorglospaket.de

Vermieter können auf diese Weise ihre Sorgen vor Mietausfall und Leerstand, vor Mietnomaden und Vandalismus vergessen. Sie übertragen das Risiko und profitieren von einem guten und stressfreien Mietverhältnis mit regelmäßigen, pünktlichen Mietzahlungen. Das gesamte Kostenrisiko von Räumungsklagen trägt das Unternehmen Hausmann.

Thorsten Hausmann betont: „Wir machen schon seit vielen Jahren gute Erfahrungen mit diesem Angebot. Schließlich wollen Vermieter in erster Linie eine sichere Rendite erwirtschaften. Wir sorgen dafür, dass das sicher gelingt und finden in jedem Einzelfall eine individuelle Lösung.“

Vertrauliche Kontaktaufnahme gerne mit dem GF Thorsten Hausmann unter der eMail: thorsten_hausmann@wtnet.de oder 040/529 40 80.

Trotz Hausgeldrückständen muss die Verwalterzustimmung erteilt werden!

2009-12-03T15:51:00.002+01:00

Verwalter darf die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums
nur aus wichtigem Grund verweigern. Hausgeldrückstände sind kein wichtiger Grund !

Die Veräußerung des Wohnungs- oder Teileigentums kann gemäß § 12 Abs. 1 WEG von der Zustimmung des Verwalters oder auch von einem Beschluss der Wohnungseigentümer abhängig gemacht werden. Erforderlich für eine solche Regelung ist eine Vereinbarung, die als Inhalt des Sondereigentums der Eintragung in das Grundbuch bedarf.

Mit einer solchen Vereinbarung soll der Wohnungseigentümergemeinschaft die Möglichkeit gegeben werden, sich gegen das Eindringen unerwünschter Personen zu schützen. Die Wohnungseigentümer können allerdings nach jetzt geltendem Recht bestehende Veräußerungsbeschränkungen gemäß § 12 Abs. 4 WEG durch mehrheitlichen Beschluss aufheben.

Die Zustimmung zur Veräußerung gemäß § 12 Abs. 2 WEG darf als Beschränkung der freien Verfügungsbefugnis über das Eigentum nur aus einem wichtigen Grund verweigert werden. Beschlüsse, die gegen diese zwingende gesetzliche Bestimmung verstoßen, sind nichtig. Grundsätzlich muss der „wichtige Grund“ im Sinne von § 12 Abs. 2 WEG in der Person des Erwerbers liegen.

Im konkreten Fall ist danach die persönliche und ﬁnanzielle Zuverlässigkeit des Erwerbers, ebenso aber auch die von ihm beabsichtigte Nutzung zu prüfen. Nur wenn sich aus der Prüfung dieser Umstände eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die Wohnungseigentümer ergibt, darf die Zustimmung verweigert werden.

Weil wichtige Gründe stets in der Person des Erwerbers liegen müssen, stellen Hausgeldrückstände des Veräußerers keinen wichtigen Grund dar, um die Zustimmung zum Verkauf zu verweigern. Diesen bisher schon herrschenden Grundsatz hat das OLG Brandenburg erneut bestätigt (Beschluss vom 12. Januar 2009, 5 Wx 49/07. Auch die Tatsache, dass es sich bei dem Erwerber um eine GmbH handelt, stelle allein keinen ausreichenden Grund zur Verweigerung der Zustimmung dar.

Im konkreten Fall sind die „wichtigen Gründe“ von demjenigen darzulegen, der die Zustimmung zu erteilen hat, wobei der Zustimmungsberechtigte, im Regelfall also der Verwalter, vom Veräußerer Auskünfte über die Person des Erwerbers verlangen kann.

Im Übrigen ist der gemäß Gemeinschaftsordnung zustimmungsberechtigte Verwalter berechtigt, gegebenenfalls sogar verpﬂichtet, vor Erteilung bzw. Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung die Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung einzuholen.

In diesem Fall ist er an die Entscheidung der Wohnungseigentümer gebunden, da er nur als Treuhänder der Miteigentümer fungiert.

Thorsten Hausmann
Geschäftsführer und Pressesprecher
Hausmann Hausverwaltung GmbH
http://www.Hausmann-Hausverwaltung.de
info@Hausmann-Hausverwaltung.de

Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung durchsetzen

2009-07-26T21:02:00.007+02:00

Finanzamt kann Herausgabe des Einheitswertbescheides
nicht verweigern

Säumige Zahler in einer Wohneigentümergemeinschaft sind ein großes Übel. Häufig ziehen sich die Probleme über Jahre hin und verhindern jede vernünftige Planung und Durchführung der gemeinsamen Aufgaben. Wenn alle gütlichen Lösungsvorschläge in Leere gelaufen sind, bleibt oftmals nur der Weg über die Zwangsversteigerung. Bisher waren damit aber neue Hürden verbunden, die es dem Verwalter nicht leicht machten, die Forderungen durchzusetzen.

Nach den durch die WEG-Reform geänderten Bestimmungen des Gesetzes über die Zwangsversteigerung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft rückständige Hausgelder eines zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG als bevorrechtigte Forderung in der Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 geltend machen, soweit diese Beträge fünf Prozent des Einheitswertes nicht übersteigen.

Voraussetzung ist allerdings gemäß § 10 Abs. 3 ZVG, dass der Verzugsbetrag nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG mehr als drei vom Hundert des Einheitswertes des Wohnungseigentums beträgt und durch Vorlage des Einheitswertbescheides nachgewiesen wird (BGH, Beschluss vom 17.4.2008, V ZB 14/08). Die Geltendmachung dieser Forderungen scheiterte in der Praxis jedoch bisher an der Weigerung der Finanzämter, die betreffenden Einheitswertbescheides an die Wohnungs- eigentümergemeinschaft unter Hinweis auf das Steuergeheimnis herauszugeben.

Dieses Hindernis hat der Gesetzgeber nunmehr im Wege der „Nachbesserung“ der WEG-Reform beseitigt (Gesetz vom 7. Juli 2009, BGBl. I S. 1707/1711). Danach steht gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1, 2. Halbsatz ZVG bei Vorliegen eines vollstreckbaren Titels die Vorschrift des § 30 der Abgabenordnung über das Steuergeheimnis der Mitteilung des Einheitswertes an die Wohnungseigentümergemeinschaft durch das Finanzamt nicht entgegen. Entsprechend ist auch die Vorschrift des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG ergänzt worden, wonach die Voraussetzungen zur Entziehung des Wohnungseigentums dann vorliegen, wenn sich ein Wohnungseigentümer mit der Erfüllung seiner Zahlungspflichten in Höhe eines Betrages von mehr als drei vom Hundert des Einheitswertes länger als drei Monate in Verzug befindet. Auch in diesem Fall muss das Finanzamt der Wohnungseigentümergemeinschaft den Einheitswert bekannt geben.

Die zwischenzeitlich ergangene Entscheidung des BGH, wonach es zum Nachweis der Überschreitung des Betrages von drei vom Hundert des Einheitswertes ausreicht, wenn der Hausgeldrückstand mehr als fünf vom Hundert des Verkehrswertes übersteigt, ist damit überholt (BGH, Beschluss vom 2. April 2009, V ZB 157/08).

Thorsten Hausmann
http://www.Hausmann-Hausverwaltung.de
thorsten_hausmann@wtnet.de

Einladung zum 4. WEG Beiratsseminar der Hausmann Hausverwaltung Hamburg

2009-07-12T20:38:00.006+02:00

Nach den letzten drei erfolgreichen WEG-Verwaltungsbeiratsseminaren veranstalten wir nunmehr eine weitere Veranstaltung mit dem wichtigen Thema:

„Sanierungsmaßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaften
vom Beschluss über die Finanzierung zur Gewährleistung.“

Besuchen Sie als Verwaltungsbeirat oder interessierter Wohnungseigentümer diese interessante Veranstaltung und seien Sie unser Gast.

Wir konnten als Referenten die Fachanwälte für Immobilienrecht Herrn Christopher Nierhaus und Herrn Jan-Hendrik Schmidt gewinnen, die Ihnen praxisnah und an Hand eines Fallbeispieles die einzelnen Schritte erläutern werden.

Im Anschluss an das Referat haben Sie Gelegenheit für direkte Fragen an den Referenten.

( Achtung: Wir haben nur begrenzte Teilnehmeranzahl – bitte deshalb dringend bei uns vorher anmelden. )

Wann: Mittwoch, den 09. September 2009
Uhrzeit: von 18.00 Uhr bis ca. 20.00 Uhr

Ort: Novotel Hamburg Alster
Lübecker Straße 3, 22087 Hamburg
Tel: 040 / 391 90 282

Parkplätze: In der Tiefgarage des Novotel
Hamburg Alster, Zufahrt über
Bozenhardweg (Rückseite)

HVV: U1 und U2 „Lübecker Straße“

Veranstalter: Hausmann Hausverwaltung GmbH
Segeberger Ch.76 – 22850 Norderstedt
http://www.Hausmann-Hausverwaltung.de
http://www.WEG-Verwaltungsbeirat.de

Ihre verbindliche Teilnahme geben Sie uns bitte bis zum 04.09.2009 unter der Rufnummer 040-529 600 27 bekannt oder per E-mail an

christin.rohde@hausmann-makler.de

Wohnungseigentumsrecht: Stimmrecht während der Zwangsverwaltung

2009-07-12T20:36:00.001+02:00

Ist die Zwangsverwaltung über Wohnungseigentum angeordnet, so ist alleine der Zwangsverwalter berechtigt, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen und abzustimmen. Auch das Anfechtungsrecht geht auf den Zwangsverwalter über, so das LG Berlin.

Kommentar
Die Entscheidung setzt sich mit der durchaus streitigen Problematik des Stimmrechts und der Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen bei angeordneter Zwangsverwaltung ausführlich auseinander und kommt zu dem oben genannten Ergebnis.

Entgegen dem Landgericht Berlin wird teilweise jedoch vertreten, dass das Stimmrecht vom Gegenstand der Beschlussfassung abhängen soll. Bestimmte Beschlussgegenstände fielen nicht in den Aufgabenbereich des Zwangsverwalters, der nur für die wirtschaftliche Verwertung des Objekts zuständig sei. Bei Beschlussgegenständen, die z. B. die Substanz des Gebäudes oder das Grundverhältnis der Wohnungseigentümer betreffen, soll das Stimmrecht beim Eigentümer bleiben.

Dem sind die Berliner Richter mit der Mehrheit der Stimmen in der Literatur zu Recht entgegen getreten. Würde man das Stimmrecht unterteilen, so wären WEG-Verwalter bei jeder Beschlussfassung vor die Frage gestellt, zu welchem Gegenstand nun der Zwangsverwalter und zu welchem Gegenstand der Eigentümer abstimmen darf. Außerdem müssten beide zur Eigentümerversammlung eingeladen werden. Das alles ist in der Praxis nicht handhabbar und würde weitere Anfechtungsrisiken nach sich ziehen.

Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: LG Berlin, Beschluss vom 19. September 2008, 85 T 404/07, ZMR 2009, 474 ff.

Erfolgreiches 3.WEG-Verwaltungsbeiratsseminar der Hausmann Hausverwaltung

2009-05-17T17:15:00.015+02:00

Am Dienstag den 12.Mai 2009 fand im Novotel Alster in Hamburg das von der Hausmann Hausverwaltung Hamburg - Norderstedt veranstaltete 3. WEG - Verwaltungsbeiratsseminar im Novotel Alster in Hamburg statt.

95 WEG - Verwaltungsbeiräte folgten sehr interessiert dem Dipl.- Ing. Ralph Petereit im 1.Teil des Verwaltungsbeirats Seminars zum Thema "Energie - Effizienz im WEG, Chancen u.Aussichten!"

Thema des 2.Teils war die "Senkung d.Energiekosten ohne eigene Investitionen". Referent zu diesem Thema der Dipl.-Ing.oec Bernhard Janz.

Beide Referate finden Sie als PDF - Powerpoint bei dem jeweiligen Referenten Dipl.-Ing. Ralf Petereit und/oder Dipl.-Ing. oec.Bernhard Janz zum Nachlesen oder ausdrucken:

Hier klicken: Referentenliste mit den PDF's der Vorträge zum Herunterladen

Das 4.Beiratsseminar ist für den 9.September 2009 geplant. Thema und Einladung werden wir rechtzeitig auf unseren Homepages bekannt geben. Sie sind als Gast herzlich eingeladen.

Ihr Thorsten Hausmann

Energetische und nachhaltige Gebäudeinstandhaltung und Senkung der Energiekosten ohne eigene Investitionen.

2009-04-14T18:58:00.004+02:00

Wir möchten Sie gerne zu unserem 3. WEG- Beiratsseminar einladen.
Das Thema ist im Hinblick auf ständig steigende Energiekosten sehr aktuell und soll für Wohnungseigentümergemeinschaften interessante und machbare Wege der
energetischen, nachhaltigen und wirtschaftlichen Gebäudeinstandhaltung
aufzeigen.

Für diese Veranstaltung konnten wir zwei Referenten gewinnen, die Ihnen als Eigentümer einen Einblick in die Möglichkeiten energiesparender Maßnahmen geben werden.

Herr Ralph Peterreit ist anerkannter Berater
und Dozent für die energetische Gebäudeoptimierung.

Seine vollständige Vita finden Sie auf unserer Homepage
http://www.WEG-Verwaltungsbeirat.de

unter Referenten.

Herr Ralph Peterreit wird zu dem Thema vortragen:
„Wie wichtig ist die energetische und nachhaltige
Instandhaltung für Wohnungseigentümergemeinschaften?“.

Als zweiten Referenten wird der Dipl. Bernhard Janz vortragen
zum Thema:
„Langfristige Senkung der Energiekosten ohne eigene Investition“.

Auch hier befindet sich die Vita von Herrn Janz auf der vorgenannten
Internetadresse

Wann: Am Dienstag, dem 12. Mai 2009
Uhrzeit: 18.00 – 20.00 Uhr, anschließend besteht die Möglichkeit
an die Refernten Ihre individuellen Fragen zu stellen

Ort: Novotel Hamburg Alster, Lübecker Str. 3, 22087 Hamburg Tel: 040 – 391 90 282 Fax: 040 – 391 90 272

http://www.accorhotels.com
http://www.alster-lounge.de

(U-Bahn Station: U1 und U2 Lübecker Straße;
kostenpfl. Hotelgarage: Zufahrt über die Straße Sechslingspforte)

Bitte melden Sie sich rechtzeitig bis spätestens 30. April an. Schicken Sie es uns gern per Post, per Fax (040 – 529 32 76) oder per E-mail an

christin.rohde@hausmann-makler.de.

Auch telefonisch unter 040/529 30 80

Die Anmeldungen werden in der eingehenden Reihenfolge berücksichtigt.
An dieser Stelle möchten wir gern darauf hinweisen, dass Sie sich damit verbindlich anmelden. Wir senden Ihnen somit keine gesonderte Teilnahmebestätigung zu.

Besuchen Sie uns auch im Internet:
Auf unserer Homepage http://www.Hausmann-Hausverwaltung.de finden Sie stets aktuelle Infos rund um unsere Hausverwaltung und neue Gerichtsurteile zum WEG.

Auf unserer Homepage www.WEG-Verwaltungsbeiräte.de finden Sie viele nützliche Infos und aktuelle Rechtssprechungen, die für Sie als Beirat von Bedeutung sein könnte. Zudem finden Sie dort alle Infos zur ersten und zweiten WEG- Vortragsveranstaltung und einen Videoclip, welcher bei der ersten Veranstaltung erstellt wurde.

Wir freuen uns auf Ihre Teilnahme.

Ihre Hausmann Hausverwaltung GmbH

Der Energieausweis hat sollte nie ein Mietvertragsbestandteil sein!

2009-04-05T18:48:00.001+02:00

TIPP: Nehmen Sie den Energieausweis niemals als Anlage in den Mietvertrag auf.

Sollte sich nämlich später herausstellen, dass die angegebene energetische Qualität des Gebäudes nicht zutreffend ist, entstehen Gewährleistungsansprüche des Mieters zum Beispiel Minderungen, Schadensersatz und das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung.

Als gesetzliche Grundlage für die Einführung von Energieausweisen hat die Bundesregierung 2007 nach langem Ringen die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) beschlossen. Für Neubauten ist der Energiepass bereits seit Anfang 2002 Pflicht. Seit dem 1. Juli 2008 ist er Pflicht für Wohngebäude, die vor 1965 gebaut wurden, seit dem 1. Januar 2009 gilt er auch für Wohngebäude mit Baujahren ab 1966 und ab 1. Juli muss er bei gewerblichen Gebäuden vorgezeigt
werden.

Zweck der Regelungen ist die Schonung von Ressourcen und Klima. Die Energieausweise sollen Anreize zur energetischen Sanierung von Bestandsgebäuden schaffen.

Der Energieausweis ist nur dann zugänglich zu machen, wenn ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast wird. Die Vorlage des Ausweises muss unverzüglich erfolgen, wenn der Mietinteressent oder Kaufinteressent dies ausdrücklich verlangt. Anderenfalls droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Der Interessent soll die Möglichkeit erhalten, die Energieeffizienz eines Gebäudes bei seiner Entscheidungsfindung zu berücksichtigen. Ausreichend dafür ist zum Beispiel ein Aushang im Treppenhaus anlässlich der Wohnungsbesichtigung.

Ein allgemeines Einsichtsrecht für jeden gibt es nicht und auch ein Anspruch des Mieters auf Aushändigung einer Fotokopie besteht nicht. Der Energieausweis enthält nach § 20 EnEV auch so genannte Modernisierungsempfehlungen, beispielsweise die Herstellung einer wärmedämmenden Außenfassade, Fensteraustausch, Erneuerung der Heizungsanlage und so weiter.

Es handelt sich dabei um reine Empfehlungen gegenüber dem Eigentümer des Gebäudes. Der Mieter kann daraus keine Ansprüche herleiten, da es sich nur um mögliche, nicht aber um verpflichtende Empfehlungen handelt.

Grundsätzlich ist die Vorlage des Energieausweises keine Voraussetzung dafür,dass ein Mietvertrag wirksam zustande kommt. Das gilt auch für den Fall, dass der Vermieter den Energieausweis nicht vorlegen kann, etwa weil ein solcher noch gar nicht erstellt worden ist. Der Energieausweis ist also ausdrücklich kein Vertragsbestandteil.

Mieter, die Mietminderungen mit dem Energieausweis begründen, haben daher keine Aussicht auf Erfolg, auch dann nicht, wenn sich später herausstellt, dass die Werte des Energieausweises womöglich erheblich von der angegebenen energetischen Qualität abweichen.

Ganz anders ist das, wenn der Vermieter den Energieausweis aus Gefälligkeit oder Kundenfreundlichkeit dem Mietvertrag beifügt, etwa durch Anhang einer Kopie an die Vertragsurkunde oder auch durch Anheften an die Vertragsformulare.

Denn die Verpflichtungen des Mieters richten sich nach dem Zustand der Mietsache bei Abschluss des Mietvertrags und nach den Absprachen, die die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben. Achtung: Der Energieausweis wird Bestandteil des Mietvertrages, wenn er als Anlage beifügt wird!

Thorsten Hausmann wird vom Bundesverband der energie bezogenen Wirtschaft BVEW interviewt.

2009-03-21T12:00:00.004+01:00

Hausverwalter ist nicht gleich Hausverwalter. Im Interview erläutert Thorsten Hausmann, Geschäftsführer der Hausmann Hausverwaltung, seine Strategie zu einer nachhaltigen Immobilienverwaltung.

Lesen Sie das vollständige Interview auf der webseite des BVEW:

http://www.bvew.eu/bvew-nachgefragt/immobilienverwalter-thorsten-hausmann/

Für Rücfragen können Sie sich gerne direkt an Thorsten Hausmann wenden unter :

info@hausmann-Hausverwaltung.de

2.WEG Verwaltungsbeirat - Seminar ein voller Erfolg !

2009-02-12T20:07:00.005+01:00

Am Mittwoch den 11.Februar 2009 war es wieder soweit:

175 WEG - Verwaltungs - Beiräte folgten gespannt dem Vortrag von Rechtsanwalt Nico Franck im 2.Verwaltungsbeirats Seminar zum Thema:

Rechte,Pflichten u.Haftung des WEG Verwaltungs - Beirats!

Auf der Webseite:

http://www.weg-verwaltungsbeirat.de

kann der gesamte Vortrag als PDF - Datei heruntergeladen werden. Auskünfte erteilt der Referent Rechtsanwalt Nico Franck gerne schriftlich und telefonisch über seine Kanzlei.

2.WEG Verwaltungsbeirat - Seminar in Hamburg

2008-12-14T13:12:00.011+01:00

Einladung

Nach dem erfolgreichen 1.WEG-Verwaltungsbeiratsseminar veranstalten wir nunmehr das 2.Seminar für Sie als Verwaltungsbeiräte mit dem ebenso wichtigen Thema:

„Haftung, Rechte und Pflichten des Verwaltungsbeirats“

Besuchen Sie als Verwaltungsbeirat diese interessante Veranstaltung und seien Sie unser Gast.

Wir konnten als Referenten den Wohnungseigentum - Fachanwalt Nico Franck gewinnen, der Ihnen praxisnah und an Fallbeispielen erläutern wird, welche Rechte und Pflichten mit dem „Amt“ eines Verwaltungsbeirats verbunden sind.

Im Anschluss an das Referat haben Sie Gelegenheit für direkte Fragen an den Referenten.

( Achtung: Wir haben nur begrenzte Teilnehmeranzahl – bitte deshalb dringend bei uns vorher anmelden. )

Referent: Nico Franck Rechtsanwalt

Hier das Video:
Video vom Hausmann WEG –Verwaltungsbeiratsseminar

Wann: Mittwoch, den 11.Februar 2009
Uhrzeit: von 18.00 Uhr bis ca. 20.00 Uhr

Ort: Novotel Hamburg Alster
Lübecker Straße 3, 22087 Hamburg
Tel: 040 / 391 90 282

Parkplätze: In der Tiefgarage des Novotel Hamburg Alster, Zufahrt über
Bozenhardweg (Rückseite)

HVV: U1 und U2 „Lübecker Straße“

Veranstalter: Hausmann Hausverwaltung GmbH
Segeberger Ch.76 – 22850 Norderstedt

Die Hausmann Hausverwaltung einfach erfolgreich

Ihre Teilnahme melden Sie bitte telefonisch an bei der für diese Veranstaltung zuständigen Mitarbeiterin

Christin Rohde: Telefon: 040/529 40 80
oder eMail: Info@Hausmann-makler.de
Sie erhalten dann von uns ein persönliches Anmeldeformular zugeschickt.

Endlich Videos in Top - Qualität bei Hausmann Immobilien

2008-12-08T17:51:00.002+01:00

.....endlich ist unsere

Multimedia-Video-Box

auf unserer Webseite www.Hausmann-Hausverwaltung.de

fertiggestellt. Nun können wir Hausmann Videos in Top-Qualität unseren Kunden vorstellen und anbieten.

Es war doch ein erheblich höherer Aufwand notwendig, als wir dies zu Beginn dieses Projektes gedacht haben.

........auf gehts, das nächste Projekt wartet auf die Fertigstellung.

Hier sehen Sie das Video: Das Hausmann Immobilien Maklerkonzept

Verwaltersuche

2008-12-07T12:56:00.002+01:00

Immer wieder ein ganz sensibles Thema:

Wie finde ich den richtigen Verwalter für unsere Wohnungseigentumsgemeinschaft?

Die Hausmann Hausverwaltung hat sich dazu einige Grundsatzgedanken gemacht, die Sie hier unter diesem Link nachlesen können:

http://www.hausmann-hausverwaltung.de/index.php?Seite=12-0-64-0

Über Ihre persönliche Meinung würden wir uns sehr freuen.

Ihr Thorsten Hausmann

Neue WEG - Verwaltungsbeiratsseite fertig.

2008-11-20T11:28:00.002+01:00

Es ist geschafft. Der neue Webauftritt speziell für WEG - Verwaltungsbeiräte ist fertig.

Wenn Sie als Verwaltungsbeirat Informationen zu Ihrer ehrenamtlichen Tätigkeit haben möchten, einschließlich News und Gerichtsurteile zum Wohnungseigentum, dann klicken Sie auf diese Webseite:

http://www.weg-verwaltungsbeirat.de

Wir freuen uns diese neue Informationsplattform geschaffen zu haben.

Ihr
Thorsten Hausmann

1.WEG-Beiratsseminar in Hamburg

2008-11-16T17:10:00.003+01:00

Wir laden Sie recht herzlich zu unserem 1.WEG-Beiratsseminar ein:

"Erste Erfahrungen mit dem neuen WEG - Recht“

am 25.11.2008 in Hamburg - wo finden Sie weiter unten.

Achtung: Begrenzte Teilnehmeranzahl - bitte deshalb dringend bei uns vorher anmelden.

Wir freuen uns, Sie zu einer interessanten Veranstaltung in Hamburg einzuladen:

Das neue Wohnungseigentumsgesetz ist seit mehr als einem Jahr in Kraft. Bei vielen Eigentümern, Beiräten und Verwaltern herrscht jedoch angesichts der zahlreichen Änderungen nach wie vor Unsicherheit, insbesondere im Hinblick auf die neuen Beschlusskompetenzen und Beschlussmehrheiten.Unser Seminar erläutert die wichtigsten Änderungen des WEG – Rechts unter Berücksichtigung erster Praxiserfahrungen und Gerichtsentscheidungen.
Themenschwerpunkte:
1. Neue Mehrheiten und Beschlusskompetenzen – haben die Wohnungseigentümer tatsächlich mehr „Bewegungsfreiheit“?
2. Neue Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, Beschluss-Sammlung, Vornahme von Eintragungen, Umgang mit Korrektur oder Löschung, Vergütungsvereinbarung mit Anwälten, Information über Gerichtsverfahren, Zustellungsvertreter
3.Gerichtsverfahren nach der Zivilprozessordnung, die häufigsten FehlerSind Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung tatsächlich bevorrechtigt?

Unser 1.WEG-Beiratsseminar richtet sich an Eigentümer, insbesondere WEG – Beiräte und an alle, die mit dem Wohnungseigentumsrecht befasst sind.

Referenten:Matthias W. Kroll, LL.M.Rechtsanwalt Sebastian Kroll Rechtsanwalt

25.11.2008 Uhrzeit: 18:00 Uhr
Ort: Hamburg Adresse: Novotel Hamburg AlsterLübecker Straße 3 22087 Hamburg

Kontakt: http://www.hausmann-makler.de/

oder Telefon: 040/5294080 (Hausmann Immobilien)