Verwalter darf die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums
nur aus wichtigem Grund verweigern. Hausgeldrückstände sind kein wichtiger Grund !
Die Veräußerung des Wohnungs- oder Teileigentums kann gemäß § 12 Abs. 1 WEG von der Zustimmung des Verwalters oder auch von einem Beschluss der Wohnungseigentümer abhängig gemacht werden. Erforderlich für eine solche Regelung ist eine Vereinbarung, die als Inhalt des Sondereigentums der Eintragung in das Grundbuch bedarf.
Mit einer solchen Vereinbarung soll der Wohnungseigentümergemeinschaft die Möglichkeit gegeben werden, sich gegen das Eindringen unerwünschter Personen zu schützen. Die Wohnungseigentümer können allerdings nach jetzt geltendem Recht bestehende Veräußerungsbeschränkungen gemäß § 12 Abs. 4 WEG durch mehrheitlichen Beschluss aufheben.
Die Zustimmung zur Veräußerung gemäß § 12 Abs. 2 WEG darf als Beschränkung der freien Verfügungsbefugnis über das Eigentum nur aus einem wichtigen Grund verweigert werden. Beschlüsse, die gegen diese zwingende gesetzliche Bestimmung verstoßen, sind nichtig. Grundsätzlich muss der „wichtige Grund“ im Sinne von § 12 Abs. 2 WEG in der Person des Erwerbers liegen.
Im konkreten Fall ist danach die persönliche und finanzielle Zuverlässigkeit des Erwerbers, ebenso aber auch die von ihm beabsichtigte Nutzung zu prüfen. Nur wenn sich aus der Prüfung dieser Umstände eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die Wohnungseigentümer ergibt, darf die Zustimmung verweigert werden.
Weil wichtige Gründe stets in der Person des Erwerbers liegen müssen, stellen Hausgeldrückstände des Veräußerers keinen wichtigen Grund dar, um die Zustimmung zum Verkauf zu verweigern. Diesen bisher schon herrschenden Grundsatz hat das OLG Brandenburg erneut bestätigt (Beschluss vom 12. Januar 2009, 5 Wx 49/07. Auch die Tatsache, dass es sich bei dem Erwerber um eine GmbH handelt, stelle allein keinen ausreichenden Grund zur Verweigerung der Zustimmung dar.
Im konkreten Fall sind die „wichtigen Gründe“ von demjenigen darzulegen, der die Zustimmung zu erteilen hat, wobei der Zustimmungsberechtigte, im Regelfall also der Verwalter, vom Veräußerer Auskünfte über die Person des Erwerbers verlangen kann.
Im Übrigen ist der gemäß Gemeinschaftsordnung zustimmungsberechtigte Verwalter berechtigt, gegebenenfalls sogar verpflichtet, vor Erteilung bzw. Verweigerung der Zustimmung zur Veräußerung die Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung einzuholen.
In diesem Fall ist er an die Entscheidung der Wohnungseigentümer gebunden, da er nur als Treuhänder der Miteigentümer fungiert.
Thorsten Hausmann
Geschäftsführer und Pressesprecher
Hausmann Hausverwaltung GmbH
http://www.Hausmann-Hausverwaltung.de
info@Hausmann-Hausverwaltung.de
Donnerstag, 3. Dezember 2009
Sonntag, 26. Juli 2009
Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung durchsetzen
Finanzamt kann Herausgabe des Einheitswertbescheides
nicht verweigern
Säumige Zahler in einer Wohneigentümergemeinschaft sind ein großes Übel. Häufig ziehen sich die Probleme über Jahre hin und verhindern jede vernünftige Planung und Durchführung der gemeinsamen Aufgaben. Wenn alle gütlichen Lösungsvorschläge in Leere gelaufen sind, bleibt oftmals nur der Weg über die Zwangsversteigerung. Bisher waren damit aber neue Hürden verbunden, die es dem Verwalter nicht leicht machten, die Forderungen durchzusetzen.
Nach den durch die WEG-Reform geänderten Bestimmungen des Gesetzes über die Zwangsversteigerung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft rückständige Hausgelder eines zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG als bevorrechtigte Forderung in der Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 geltend machen, soweit diese Beträge fünf Prozent des Einheitswertes nicht übersteigen.
Voraussetzung ist allerdings gemäß § 10 Abs. 3 ZVG, dass der Verzugsbetrag nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG mehr als drei vom Hundert des Einheitswertes des Wohnungseigentums beträgt und durch Vorlage des Einheitswertbescheides nachgewiesen wird (BGH, Beschluss vom 17.4.2008, V ZB 14/08). Die Geltendmachung dieser Forderungen scheiterte in der Praxis jedoch bisher an der Weigerung der Finanzämter, die betreffenden Einheitswertbescheides an die Wohnungs- eigentümergemeinschaft unter Hinweis auf das Steuergeheimnis herauszugeben.
Dieses Hindernis hat der Gesetzgeber nunmehr im Wege der „Nachbesserung“ der WEG-Reform beseitigt (Gesetz vom 7. Juli 2009, BGBl. I S. 1707/1711). Danach steht gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1, 2. Halbsatz ZVG bei Vorliegen eines vollstreckbaren Titels die Vorschrift des § 30 der Abgabenordnung über das Steuergeheimnis der Mitteilung des Einheitswertes an die Wohnungseigentümergemeinschaft durch das Finanzamt nicht entgegen. Entsprechend ist auch die Vorschrift des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG ergänzt worden, wonach die Voraussetzungen zur Entziehung des Wohnungseigentums dann vorliegen, wenn sich ein Wohnungseigentümer mit der Erfüllung seiner Zahlungspflichten in Höhe eines Betrages von mehr als drei vom Hundert des Einheitswertes länger als drei Monate in Verzug befindet. Auch in diesem Fall muss das Finanzamt der Wohnungseigentümergemeinschaft den Einheitswert bekannt geben.
Die zwischenzeitlich ergangene Entscheidung des BGH, wonach es zum Nachweis der Überschreitung des Betrages von drei vom Hundert des Einheitswertes ausreicht, wenn der Hausgeldrückstand mehr als fünf vom Hundert des Verkehrswertes übersteigt, ist damit überholt (BGH, Beschluss vom 2. April 2009, V ZB 157/08).
Thorsten Hausmann
http://www.Hausmann-Hausverwaltung.de
thorsten_hausmann@wtnet.de
nicht verweigern
Säumige Zahler in einer Wohneigentümergemeinschaft sind ein großes Übel. Häufig ziehen sich die Probleme über Jahre hin und verhindern jede vernünftige Planung und Durchführung der gemeinsamen Aufgaben. Wenn alle gütlichen Lösungsvorschläge in Leere gelaufen sind, bleibt oftmals nur der Weg über die Zwangsversteigerung. Bisher waren damit aber neue Hürden verbunden, die es dem Verwalter nicht leicht machten, die Forderungen durchzusetzen.
Nach den durch die WEG-Reform geänderten Bestimmungen des Gesetzes über die Zwangsversteigerung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft rückständige Hausgelder eines zahlungsunfähigen Wohnungseigentümers gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG als bevorrechtigte Forderung in der Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 geltend machen, soweit diese Beträge fünf Prozent des Einheitswertes nicht übersteigen.
Voraussetzung ist allerdings gemäß § 10 Abs. 3 ZVG, dass der Verzugsbetrag nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG mehr als drei vom Hundert des Einheitswertes des Wohnungseigentums beträgt und durch Vorlage des Einheitswertbescheides nachgewiesen wird (BGH, Beschluss vom 17.4.2008, V ZB 14/08). Die Geltendmachung dieser Forderungen scheiterte in der Praxis jedoch bisher an der Weigerung der Finanzämter, die betreffenden Einheitswertbescheides an die Wohnungs- eigentümergemeinschaft unter Hinweis auf das Steuergeheimnis herauszugeben.
Dieses Hindernis hat der Gesetzgeber nunmehr im Wege der „Nachbesserung“ der WEG-Reform beseitigt (Gesetz vom 7. Juli 2009, BGBl. I S. 1707/1711). Danach steht gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1, 2. Halbsatz ZVG bei Vorliegen eines vollstreckbaren Titels die Vorschrift des § 30 der Abgabenordnung über das Steuergeheimnis der Mitteilung des Einheitswertes an die Wohnungseigentümergemeinschaft durch das Finanzamt nicht entgegen. Entsprechend ist auch die Vorschrift des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG ergänzt worden, wonach die Voraussetzungen zur Entziehung des Wohnungseigentums dann vorliegen, wenn sich ein Wohnungseigentümer mit der Erfüllung seiner Zahlungspflichten in Höhe eines Betrages von mehr als drei vom Hundert des Einheitswertes länger als drei Monate in Verzug befindet. Auch in diesem Fall muss das Finanzamt der Wohnungseigentümergemeinschaft den Einheitswert bekannt geben.
Die zwischenzeitlich ergangene Entscheidung des BGH, wonach es zum Nachweis der Überschreitung des Betrages von drei vom Hundert des Einheitswertes ausreicht, wenn der Hausgeldrückstand mehr als fünf vom Hundert des Verkehrswertes übersteigt, ist damit überholt (BGH, Beschluss vom 2. April 2009, V ZB 157/08).
Thorsten Hausmann
http://www.Hausmann-Hausverwaltung.de
thorsten_hausmann@wtnet.de
Sonntag, 12. Juli 2009
Einladung zum 4. WEG Beiratsseminar der Hausmann Hausverwaltung Hamburg
Nach den letzten drei erfolgreichen WEG-Verwaltungsbeiratsseminaren veranstalten wir nunmehr eine weitere Veranstaltung mit dem wichtigen Thema:
„Sanierungsmaßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaften
vom Beschluss über die Finanzierung zur Gewährleistung.“
Besuchen Sie als Verwaltungsbeirat oder interessierter Wohnungseigentümer diese interessante Veranstaltung und seien Sie unser Gast.
Wir konnten als Referenten die Fachanwälte für Immobilienrecht Herrn Christopher Nierhaus und Herrn Jan-Hendrik Schmidt gewinnen, die Ihnen praxisnah und an Hand eines Fallbeispieles die einzelnen Schritte erläutern werden.
Im Anschluss an das Referat haben Sie Gelegenheit für direkte Fragen an den Referenten.
( Achtung: Wir haben nur begrenzte Teilnehmeranzahl – bitte deshalb dringend bei uns vorher anmelden. )
Wann: Mittwoch, den 09. September 2009
Uhrzeit: von 18.00 Uhr bis ca. 20.00 Uhr
Ort: Novotel Hamburg Alster
Lübecker Straße 3, 22087 Hamburg
Tel: 040 / 391 90 282
Parkplätze: In der Tiefgarage des Novotel
Hamburg Alster, Zufahrt über
Bozenhardweg (Rückseite)
HVV: U1 und U2 „Lübecker Straße“
Veranstalter: Hausmann Hausverwaltung GmbH
Segeberger Ch.76 – 22850 Norderstedt
http://www.Hausmann-Hausverwaltung.de
http://www.WEG-Verwaltungsbeirat.de
Ihre verbindliche Teilnahme geben Sie uns bitte bis zum 04.09.2009 unter der Rufnummer 040-529 600 27 bekannt oder per E-mail an
christin.rohde@hausmann-makler.de
„Sanierungsmaßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaften
vom Beschluss über die Finanzierung zur Gewährleistung.“
Besuchen Sie als Verwaltungsbeirat oder interessierter Wohnungseigentümer diese interessante Veranstaltung und seien Sie unser Gast.
Wir konnten als Referenten die Fachanwälte für Immobilienrecht Herrn Christopher Nierhaus und Herrn Jan-Hendrik Schmidt gewinnen, die Ihnen praxisnah und an Hand eines Fallbeispieles die einzelnen Schritte erläutern werden.
Im Anschluss an das Referat haben Sie Gelegenheit für direkte Fragen an den Referenten.
( Achtung: Wir haben nur begrenzte Teilnehmeranzahl – bitte deshalb dringend bei uns vorher anmelden. )
Wann: Mittwoch, den 09. September 2009
Uhrzeit: von 18.00 Uhr bis ca. 20.00 Uhr
Ort: Novotel Hamburg Alster
Lübecker Straße 3, 22087 Hamburg
Tel: 040 / 391 90 282
Parkplätze: In der Tiefgarage des Novotel
Hamburg Alster, Zufahrt über
Bozenhardweg (Rückseite)
HVV: U1 und U2 „Lübecker Straße“
Veranstalter: Hausmann Hausverwaltung GmbH
Segeberger Ch.76 – 22850 Norderstedt
http://www.Hausmann-Hausverwaltung.de
http://www.WEG-Verwaltungsbeirat.de
Ihre verbindliche Teilnahme geben Sie uns bitte bis zum 04.09.2009 unter der Rufnummer 040-529 600 27 bekannt oder per E-mail an
christin.rohde@hausmann-makler.de
Wohnungseigentumsrecht: Stimmrecht während der Zwangsverwaltung
Ist die Zwangsverwaltung über Wohnungseigentum angeordnet, so ist alleine der Zwangsverwalter berechtigt, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen und abzustimmen. Auch das Anfechtungsrecht geht auf den Zwangsverwalter über, so das LG Berlin.
Kommentar
Die Entscheidung setzt sich mit der durchaus streitigen Problematik des Stimmrechts und der Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen bei angeordneter Zwangsverwaltung ausführlich auseinander und kommt zu dem oben genannten Ergebnis.
Entgegen dem Landgericht Berlin wird teilweise jedoch vertreten, dass das Stimmrecht vom Gegenstand der Beschlussfassung abhängen soll. Bestimmte Beschlussgegenstände fielen nicht in den Aufgabenbereich des Zwangsverwalters, der nur für die wirtschaftliche Verwertung des Objekts zuständig sei. Bei Beschlussgegenständen, die z. B. die Substanz des Gebäudes oder das Grundverhältnis der Wohnungseigentümer betreffen, soll das Stimmrecht beim Eigentümer bleiben.
Dem sind die Berliner Richter mit der Mehrheit der Stimmen in der Literatur zu Recht entgegen getreten. Würde man das Stimmrecht unterteilen, so wären WEG-Verwalter bei jeder Beschlussfassung vor die Frage gestellt, zu welchem Gegenstand nun der Zwangsverwalter und zu welchem Gegenstand der Eigentümer abstimmen darf. Außerdem müssten beide zur Eigentümerversammlung eingeladen werden. Das alles ist in der Praxis nicht handhabbar und würde weitere Anfechtungsrisiken nach sich ziehen.
Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: LG Berlin, Beschluss vom 19. September 2008, 85 T 404/07, ZMR 2009, 474 ff.
Kommentar
Die Entscheidung setzt sich mit der durchaus streitigen Problematik des Stimmrechts und der Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen bei angeordneter Zwangsverwaltung ausführlich auseinander und kommt zu dem oben genannten Ergebnis.
Entgegen dem Landgericht Berlin wird teilweise jedoch vertreten, dass das Stimmrecht vom Gegenstand der Beschlussfassung abhängen soll. Bestimmte Beschlussgegenstände fielen nicht in den Aufgabenbereich des Zwangsverwalters, der nur für die wirtschaftliche Verwertung des Objekts zuständig sei. Bei Beschlussgegenständen, die z. B. die Substanz des Gebäudes oder das Grundverhältnis der Wohnungseigentümer betreffen, soll das Stimmrecht beim Eigentümer bleiben.
Dem sind die Berliner Richter mit der Mehrheit der Stimmen in der Literatur zu Recht entgegen getreten. Würde man das Stimmrecht unterteilen, so wären WEG-Verwalter bei jeder Beschlussfassung vor die Frage gestellt, zu welchem Gegenstand nun der Zwangsverwalter und zu welchem Gegenstand der Eigentümer abstimmen darf. Außerdem müssten beide zur Eigentümerversammlung eingeladen werden. Das alles ist in der Praxis nicht handhabbar und würde weitere Anfechtungsrisiken nach sich ziehen.
Autor: Susanne Tank - tank@bethgeundpartner.de
Fundstelle: LG Berlin, Beschluss vom 19. September 2008, 85 T 404/07, ZMR 2009, 474 ff.
Sonntag, 17. Mai 2009
Erfolgreiches 3.WEG-Verwaltungsbeiratsseminar der Hausmann Hausverwaltung
Am Dienstag den 12.Mai 2009 fand im Novotel Alster in Hamburg das von der Hausmann Hausverwaltung Hamburg - Norderstedt veranstaltete 3. WEG - Verwaltungsbeiratsseminar im Novotel Alster in Hamburg statt.
95 WEG - Verwaltungsbeiräte folgten sehr interessiert dem Dipl.- Ing. Ralph Petereit im 1.Teil des Verwaltungsbeirats Seminars zum Thema "Energie - Effizienz im WEG, Chancen u.Aussichten!"
Thema des 2.Teils war die "Senkung d.Energiekosten ohne eigene Investitionen". Referent zu diesem Thema der Dipl.-Ing.oec Bernhard Janz.
Beide Referate finden Sie als PDF - Powerpoint bei dem jeweiligen Referenten Dipl.-Ing. Ralf Petereit und/oder Dipl.-Ing. oec.Bernhard Janz zum Nachlesen oder ausdrucken:
Hier klicken: Referentenliste mit den PDF's der Vorträge zum Herunterladen
Das 4.Beiratsseminar ist für den 9.September 2009 geplant. Thema und Einladung werden wir rechtzeitig auf unseren Homepages bekannt geben. Sie sind als Gast herzlich eingeladen.
Ihr Thorsten Hausmann
95 WEG - Verwaltungsbeiräte folgten sehr interessiert dem Dipl.- Ing. Ralph Petereit im 1.Teil des Verwaltungsbeirats Seminars zum Thema "Energie - Effizienz im WEG, Chancen u.Aussichten!"
Thema des 2.Teils war die "Senkung d.Energiekosten ohne eigene Investitionen". Referent zu diesem Thema der Dipl.-Ing.oec Bernhard Janz.
Beide Referate finden Sie als PDF - Powerpoint bei dem jeweiligen Referenten Dipl.-Ing. Ralf Petereit und/oder Dipl.-Ing. oec.Bernhard Janz zum Nachlesen oder ausdrucken:
Hier klicken: Referentenliste mit den PDF's der Vorträge zum Herunterladen
Das 4.Beiratsseminar ist für den 9.September 2009 geplant. Thema und Einladung werden wir rechtzeitig auf unseren Homepages bekannt geben. Sie sind als Gast herzlich eingeladen.
Ihr Thorsten Hausmann
Dienstag, 14. April 2009
Energetische und nachhaltige Gebäudeinstandhaltung und Senkung der Energiekosten ohne eigene Investitionen.
Wir möchten Sie gerne zu unserem 3. WEG- Beiratsseminar einladen.
Das Thema ist im Hinblick auf ständig steigende Energiekosten sehr aktuell und soll für Wohnungseigentümergemeinschaften interessante und machbare Wege der
energetischen, nachhaltigen und wirtschaftlichen Gebäudeinstandhaltung
aufzeigen.
Für diese Veranstaltung konnten wir zwei Referenten gewinnen, die Ihnen als Eigentümer einen Einblick in die Möglichkeiten energiesparender Maßnahmen geben werden.
Herr Ralph Peterreit ist anerkannter Berater
und Dozent für die energetische Gebäudeoptimierung.
Seine vollständige Vita finden Sie auf unserer Homepage
http://www.WEG-Verwaltungsbeirat.de
unter Referenten.
Herr Ralph Peterreit wird zu dem Thema vortragen:
„Wie wichtig ist die energetische und nachhaltige
Instandhaltung für Wohnungseigentümergemeinschaften?“.
Als zweiten Referenten wird der Dipl. Bernhard Janz vortragen
zum Thema:
„Langfristige Senkung der Energiekosten ohne eigene Investition“.
Auch hier befindet sich die Vita von Herrn Janz auf der vorgenannten
Internetadresse
Wann: Am Dienstag, dem 12. Mai 2009
Uhrzeit: 18.00 – 20.00 Uhr, anschließend besteht die Möglichkeit
an die Refernten Ihre individuellen Fragen zu stellen
Ort: Novotel Hamburg Alster, Lübecker Str. 3, 22087 Hamburg Tel: 040 – 391 90 282 Fax: 040 – 391 90 272
http://www.accorhotels.com
http://www.alster-lounge.de
(U-Bahn Station: U1 und U2 Lübecker Straße;
kostenpfl. Hotelgarage: Zufahrt über die Straße Sechslingspforte)
Bitte melden Sie sich rechtzeitig bis spätestens 30. April an. Schicken Sie es uns gern per Post, per Fax (040 – 529 32 76) oder per E-mail an
christin.rohde@hausmann-makler.de.
Auch telefonisch unter 040/529 30 80
Die Anmeldungen werden in der eingehenden Reihenfolge berücksichtigt.
An dieser Stelle möchten wir gern darauf hinweisen, dass Sie sich damit verbindlich anmelden. Wir senden Ihnen somit keine gesonderte Teilnahmebestätigung zu.
Besuchen Sie uns auch im Internet:
Auf unserer Homepage http://www.Hausmann-Hausverwaltung.de finden Sie stets aktuelle Infos rund um unsere Hausverwaltung und neue Gerichtsurteile zum WEG.
Auf unserer Homepage www.WEG-Verwaltungsbeiräte.de finden Sie viele nützliche Infos und aktuelle Rechtssprechungen, die für Sie als Beirat von Bedeutung sein könnte. Zudem finden Sie dort alle Infos zur ersten und zweiten WEG- Vortragsveranstaltung und einen Videoclip, welcher bei der ersten Veranstaltung erstellt wurde.
Wir freuen uns auf Ihre Teilnahme.
Ihre Hausmann Hausverwaltung GmbH
Das Thema ist im Hinblick auf ständig steigende Energiekosten sehr aktuell und soll für Wohnungseigentümergemeinschaften interessante und machbare Wege der
energetischen, nachhaltigen und wirtschaftlichen Gebäudeinstandhaltung
aufzeigen.
Für diese Veranstaltung konnten wir zwei Referenten gewinnen, die Ihnen als Eigentümer einen Einblick in die Möglichkeiten energiesparender Maßnahmen geben werden.
Herr Ralph Peterreit ist anerkannter Berater
und Dozent für die energetische Gebäudeoptimierung.
Seine vollständige Vita finden Sie auf unserer Homepage
http://www.WEG-Verwaltungsbeirat.de
unter Referenten.
Herr Ralph Peterreit wird zu dem Thema vortragen:
„Wie wichtig ist die energetische und nachhaltige
Instandhaltung für Wohnungseigentümergemeinschaften?“.
Als zweiten Referenten wird der Dipl. Bernhard Janz vortragen
zum Thema:
„Langfristige Senkung der Energiekosten ohne eigene Investition“.
Auch hier befindet sich die Vita von Herrn Janz auf der vorgenannten
Internetadresse
Wann: Am Dienstag, dem 12. Mai 2009
Uhrzeit: 18.00 – 20.00 Uhr, anschließend besteht die Möglichkeit
an die Refernten Ihre individuellen Fragen zu stellen
Ort: Novotel Hamburg Alster, Lübecker Str. 3, 22087 Hamburg Tel: 040 – 391 90 282 Fax: 040 – 391 90 272
http://www.accorhotels.com
http://www.alster-lounge.de
(U-Bahn Station: U1 und U2 Lübecker Straße;
kostenpfl. Hotelgarage: Zufahrt über die Straße Sechslingspforte)
Bitte melden Sie sich rechtzeitig bis spätestens 30. April an. Schicken Sie es uns gern per Post, per Fax (040 – 529 32 76) oder per E-mail an
christin.rohde@hausmann-makler.de.
Auch telefonisch unter 040/529 30 80
Die Anmeldungen werden in der eingehenden Reihenfolge berücksichtigt.
An dieser Stelle möchten wir gern darauf hinweisen, dass Sie sich damit verbindlich anmelden. Wir senden Ihnen somit keine gesonderte Teilnahmebestätigung zu.
Besuchen Sie uns auch im Internet:
Auf unserer Homepage http://www.Hausmann-Hausverwaltung.de finden Sie stets aktuelle Infos rund um unsere Hausverwaltung und neue Gerichtsurteile zum WEG.
Auf unserer Homepage www.WEG-Verwaltungsbeiräte.de finden Sie viele nützliche Infos und aktuelle Rechtssprechungen, die für Sie als Beirat von Bedeutung sein könnte. Zudem finden Sie dort alle Infos zur ersten und zweiten WEG- Vortragsveranstaltung und einen Videoclip, welcher bei der ersten Veranstaltung erstellt wurde.
Wir freuen uns auf Ihre Teilnahme.
Ihre Hausmann Hausverwaltung GmbH
Sonntag, 5. April 2009
Der Energieausweis hat sollte nie ein Mietvertragsbestandteil sein!
TIPP: Nehmen Sie den Energieausweis niemals als Anlage in den Mietvertrag auf.
Sollte sich nämlich später herausstellen, dass die angegebene energetische Qualität des Gebäudes nicht zutreffend ist, entstehen Gewährleistungsansprüche des Mieters zum Beispiel Minderungen, Schadensersatz und das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung.
Als gesetzliche Grundlage für die Einführung von Energieausweisen hat die Bundesregierung 2007 nach langem Ringen die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) beschlossen. Für Neubauten ist der Energiepass bereits seit Anfang 2002 Pflicht. Seit dem 1. Juli 2008 ist er Pflicht für Wohngebäude, die vor 1965 gebaut wurden, seit dem 1. Januar 2009 gilt er auch für Wohngebäude mit Baujahren ab 1966 und ab 1. Juli muss er bei gewerblichen Gebäuden vorgezeigt
werden.
Zweck der Regelungen ist die Schonung von Ressourcen und Klima. Die Energieausweise sollen Anreize zur energetischen Sanierung von Bestandsgebäuden schaffen.
Der Energieausweis ist nur dann zugänglich zu machen, wenn ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast wird. Die Vorlage des Ausweises muss unverzüglich erfolgen, wenn der Mietinteressent oder Kaufinteressent dies ausdrücklich verlangt. Anderenfalls droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Der Interessent soll die Möglichkeit erhalten, die Energieeffizienz eines Gebäudes bei seiner Entscheidungsfindung zu berücksichtigen. Ausreichend dafür ist zum Beispiel ein Aushang im Treppenhaus anlässlich der Wohnungsbesichtigung.
Ein allgemeines Einsichtsrecht für jeden gibt es nicht und auch ein Anspruch des Mieters auf Aushändigung einer Fotokopie besteht nicht. Der Energieausweis enthält nach § 20 EnEV auch so genannte Modernisierungsempfehlungen, beispielsweise die Herstellung einer wärmedämmenden Außenfassade, Fensteraustausch, Erneuerung der Heizungsanlage und so weiter.
Es handelt sich dabei um reine Empfehlungen gegenüber dem Eigentümer des Gebäudes. Der Mieter kann daraus keine Ansprüche herleiten, da es sich nur um mögliche, nicht aber um verpflichtende Empfehlungen handelt.
Grundsätzlich ist die Vorlage des Energieausweises keine Voraussetzung dafür,dass ein Mietvertrag wirksam zustande kommt. Das gilt auch für den Fall, dass der Vermieter den Energieausweis nicht vorlegen kann, etwa weil ein solcher noch gar nicht erstellt worden ist. Der Energieausweis ist also ausdrücklich kein Vertragsbestandteil.
Mieter, die Mietminderungen mit dem Energieausweis begründen, haben daher keine Aussicht auf Erfolg, auch dann nicht, wenn sich später herausstellt, dass die Werte des Energieausweises womöglich erheblich von der angegebenen energetischen Qualität abweichen.
Ganz anders ist das, wenn der Vermieter den Energieausweis aus Gefälligkeit oder Kundenfreundlichkeit dem Mietvertrag beifügt, etwa durch Anhang einer Kopie an die Vertragsurkunde oder auch durch Anheften an die Vertragsformulare.
Denn die Verpflichtungen des Mieters richten sich nach dem Zustand der Mietsache bei Abschluss des Mietvertrags und nach den Absprachen, die die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben. Achtung: Der Energieausweis wird Bestandteil des Mietvertrages, wenn er als Anlage beifügt wird!
Sollte sich nämlich später herausstellen, dass die angegebene energetische Qualität des Gebäudes nicht zutreffend ist, entstehen Gewährleistungsansprüche des Mieters zum Beispiel Minderungen, Schadensersatz und das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung.
Als gesetzliche Grundlage für die Einführung von Energieausweisen hat die Bundesregierung 2007 nach langem Ringen die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) beschlossen. Für Neubauten ist der Energiepass bereits seit Anfang 2002 Pflicht. Seit dem 1. Juli 2008 ist er Pflicht für Wohngebäude, die vor 1965 gebaut wurden, seit dem 1. Januar 2009 gilt er auch für Wohngebäude mit Baujahren ab 1966 und ab 1. Juli muss er bei gewerblichen Gebäuden vorgezeigt
werden.
Zweck der Regelungen ist die Schonung von Ressourcen und Klima. Die Energieausweise sollen Anreize zur energetischen Sanierung von Bestandsgebäuden schaffen.
Der Energieausweis ist nur dann zugänglich zu machen, wenn ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast wird. Die Vorlage des Ausweises muss unverzüglich erfolgen, wenn der Mietinteressent oder Kaufinteressent dies ausdrücklich verlangt. Anderenfalls droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Der Interessent soll die Möglichkeit erhalten, die Energieeffizienz eines Gebäudes bei seiner Entscheidungsfindung zu berücksichtigen. Ausreichend dafür ist zum Beispiel ein Aushang im Treppenhaus anlässlich der Wohnungsbesichtigung.
Ein allgemeines Einsichtsrecht für jeden gibt es nicht und auch ein Anspruch des Mieters auf Aushändigung einer Fotokopie besteht nicht. Der Energieausweis enthält nach § 20 EnEV auch so genannte Modernisierungsempfehlungen, beispielsweise die Herstellung einer wärmedämmenden Außenfassade, Fensteraustausch, Erneuerung der Heizungsanlage und so weiter.
Es handelt sich dabei um reine Empfehlungen gegenüber dem Eigentümer des Gebäudes. Der Mieter kann daraus keine Ansprüche herleiten, da es sich nur um mögliche, nicht aber um verpflichtende Empfehlungen handelt.
Grundsätzlich ist die Vorlage des Energieausweises keine Voraussetzung dafür,dass ein Mietvertrag wirksam zustande kommt. Das gilt auch für den Fall, dass der Vermieter den Energieausweis nicht vorlegen kann, etwa weil ein solcher noch gar nicht erstellt worden ist. Der Energieausweis ist also ausdrücklich kein Vertragsbestandteil.
Mieter, die Mietminderungen mit dem Energieausweis begründen, haben daher keine Aussicht auf Erfolg, auch dann nicht, wenn sich später herausstellt, dass die Werte des Energieausweises womöglich erheblich von der angegebenen energetischen Qualität abweichen.
Ganz anders ist das, wenn der Vermieter den Energieausweis aus Gefälligkeit oder Kundenfreundlichkeit dem Mietvertrag beifügt, etwa durch Anhang einer Kopie an die Vertragsurkunde oder auch durch Anheften an die Vertragsformulare.
Denn die Verpflichtungen des Mieters richten sich nach dem Zustand der Mietsache bei Abschluss des Mietvertrags und nach den Absprachen, die die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben. Achtung: Der Energieausweis wird Bestandteil des Mietvertrages, wenn er als Anlage beifügt wird!
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